Il est assez fréquent – pour ne pas dire habituel – que les SCI soient invitées à se porter caution, généralement hypothécaire, en garantie des engagements souscrits par l’un de leurs associés ; un tel acte ne posait, il y a encore peu, guère de difficultés.Cela étant, les données ont changé et la situation requiert d’être désormais attentif, au regard de l’évolution récente de la jurisprudence, qui impose non seulement de s’assurer aujourd’hui de la conformité de la garantie à l’objet social, mais de prendre également en considération l’intérêt social.
Par Gérard Legrand, avocat, et Emmanuelle Bret, avocat, Fiducial Legal by Lamy
1. Une évolution exigeante de la jurisprudence
Il suffisait, à l’origine, pour que le cautionnement soit valide, que celui-ci entre dans l’objet social de la SCI, qu’il existe une communauté d’intérêts entre la société et le tiers dont la dette est garantie ou encore que cet engagement recueille l’accord unanime des associés (Cass. civ. 1re, 8 novembre 2007, n° 04-17893).
Or, ces solutions ne sont plus d’actualité depuis que la jurisprudence a entrepris de durcir les conditions de validité de toute sûreté consentie par une SCI en garantie, le plus souvent, des dettes d’un de ses associés, ce qui impose aux créanciers désireux d’inscrire une hypothèque sur de tels biens, d’être vigilants.
Il est, en effet, désormais exigé que la sûreté consentie par une SCI en garantie de la dette d’un associé ou d’un tiers soit conforme non seulement à l’objet statutaire, mais également à l’intérêt social (Cass. civ. 3e, 12 sept. 2012, n° 11-17948 – Cass. com., 8 nov 2011, n° 10-24.438).
2. Ce qu’il convient d’entendre par «intérêt social»
En pratique, l’intérêt social ne peut se confondre avec l’objet social, de même que l’intérêt social n’est pas l’intérêt des associés ; en effet, la jurisprudence estime qu’il doit correspondre à «l’intérêt supérieur de la personne morale elle-même».
Ainsi la Cour de cassation a décidé, suivant plusieurs arrêts en date des 23 septembre et 9 décembre 2014 (Cass. com., 23 sept. 2014, n° 13-17347 ; Cass 3e civ., 9 déc. 2014, n° 13-25219) que ne peut produire effet une sûreté consentie par une société civile, dès lors qu’«étant de nature à compromettre l’existence même de la société, elle était contraire à l’intérêt social».
