Dans l’arrêt de la Cour de cassation du 22 juin 2017, une association destinataire d’un congé délivré par son bailleur avait sollicité judiciairement la requalification de sa convention de sous-location en bail commercial afin de bénéficier de la protection accordée au locataire bénéficiant du statut des baux commerciaux et ainsi contester la validité du congé et prétendre à une indemnité d’éviction.
Par Catherine Saint Geniest, avocat associée, et Marc Zimmer, avocat, Jeantet
L’action en requalification intervenait cependant plus de 10 années après la signature de la convention de la sous-location, et la cour d’appel de Paris avait considéré que l’action du locataire était prescrite au visa de l’article L. 145-60 du Code de commerce qui prévoit que «toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans» (Cass. 3e civ. 3 décembre 2015, n° 14-19146 ; Cass. 3e civ., 19 novembre 2015, n° 14-13882).
Afin de contourner l’obstacle de la prescription biennale, l’association prétendait dans son pourvoi que son action en requalification était fondée sur l’article L. 145-15 du Code de commerce dans sa rédaction modifiée par la loi Pinel du 18 juin 2014 et qui réputent non écrites les clauses faisant échec au droit au renouvellement.
Or, l’action tendant à réputer non écrite une clause est imprescriptible, alors que la sanction antérieure de la nullité de la clause nécessitait d’agir avant l’expiration du délai de prescription.
La Cour de cassation a débouté l’association de sa demande en jugeant la nouvelle rédaction de l’article L. 145-15 du Code de commerce ne s’appliquait pas aux procédures en cours et en précisant que l’action en requalification en bail commercial est soumise à la prescription biennale (Cass. 3e civ., n° 16-15010).
La solution retenue par la Cour de cassation nous semble pertinente puisque la loi Pinel n’a pas vocation à régir les situations juridiques définitivement acquises avant son entrée en vigueur en offrant aux locataires, alors que la prescription biennale est déjà acquise, une nouvelle possibilité d’action en justice au caractère imprescriptible du fait de la modification de l’article L. 145-15 du Code de commerce.
