Dans un arrêt en date du 19 juin 2017 (CE 19 juin 2017 n° 395452), le Conseil d’Etat juge que pour l’application des articles 239 sexies et suivants du CGI, la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat correspond à la valeur telle que mentionnée à l’acte, sans qu’il y ait lieu de la diminuer d’une subvention consentie par une collectivité publique au bailleur, alors même que cette subvention a permis de réduire le montant de la somme à verser par l’acheteur.
Par Jean-Christophe Bouchard, avocat, NMW Delormeau
Pour rappel, à l’échéance d’un contrat de crédit-bail, le locataire qui lève l’option d’achat devient propriétaire du bien objet du contrat et doit procéder, le cas échéant, à la réintégration d’une fraction des loyers versés en cours de contrat (articles 239 sexies et suivants du CGI). C’est le cas «lorsque le prix d’acquisition de l’immeuble est inférieur à la différence existant entre la valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat et le montant total des amortissements que le locataire aurait pu pratiquer s’il avait été propriétaire du bien depuis cette date».
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt commenté, le district de Bénévent Grand-Bourg (ancienne forme de communauté de communes) a fait l’acquisition d’une bâtisse, pour un prix de 38 112 euros, et l’a entièrement rénovée pour un montant de 949 361 euros.
Pour financer l’opération, la collectivité a notamment eu recours à des subventions pour un montant de 547 200 euros.
Elle a ensuite décidé de confier l’immeuble à la SARL Le Cèdre (la Société) dans le cadre d’un crédit-bail d’une durée de 15 ans.
Le prix de l’option d’achat a été fixé à hauteur de la somme réellement déboursée par la collectivité, soit 440 273 euros : le montant de l’investissement consenti diminué des subventions reçues.
Par acte du 12 décembre 2007, la Société a levé par anticipation l’option d’achat avec effet rétroactif au 1er janvier 2006 en versant au district une somme correspondant au montant des redevances restant dues jusqu’à l’échéance du contrat, majoré du prix de l’option d’achat.
A la suite d’opérations de contrôle, l’administration fiscale a considéré que la Société n’avait pas procédé aux réintégrations de l’article 239 sexies du CGI. En effet, elle a estimé que la «valeur de l’immeuble lors de la signature du contrat» correspondait au prix de revient de l’immeuble pour la collectivité et incluait les subventions reçues par le district, soit un montant de 987 473 euros.
