Les biens immobiliers sont, pour les besoins de l’ISF, retenus pour leur valeur vénale brute. Mais la loi et la jurisprudence admettent quelques facteurs de dépréciation.
Par Emmanuelle Féna-Lagueny, avocat counsel, et Chantal Jordan, avocat counsel, CMS Bureau Francis Lefebvre
Les personnes dont le patrimoine net a atteint 1 300 000 euros en janvier 2014 entrent dans le champ d’application de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) et sont invités à déclarer ce patrimoine soit sur leur déclaration de revenus (au moyen de la formule complémentaire «2042-C») si leur patrimoine taxable est compris entre 1 300 000 euros et 2 570 000 euros, soit, si leur patrimoine excède 2 570 000 euros, sur une déclaration spéciale 2725.
Pour de nombreux contribuables, une bonne partie de ce patrimoine sera constituée de biens immobiliers. Il est donc nécessaire d’en évaluer la valeur.
1. Une valeur vénale brute à déterminer avec précaution
La loi prévoit qu’il faut retenir le bien pour sa valeur vénale, c’est-à-dire le prix normal qu’aurait accepté de payer un acquéreur. Une telle évaluation est nécessairement approximative et aléatoire. C’est pourquoi, en pratique, les experts consultés déterminent généralement une valeur plafond et une valeur plancher.
Pour établir cette valeur vénale, les contribuables et leurs experts établissent des comparaisons avec des biens similaires effectivement cédés, étant précisé que seules les cessions constatées par un acte de vente antérieur au fait générateur de l’impôt (donc antérieures au 1er janvier 2014 cette année) peuvent être retenues pour établir cette comparaison.
Cette détermination sera facilitée, depuis cette année, par la mise en ligne par l’administration fiscale d’un nouvel outil, disponible sur le site «impôts.gouv.fr», qui offre un accès gratuit au service «Rechercher des transactions immobilières» et qui est accessible depuis l’espace personnel du contribuable. Cet outil, comme son nom l’indique, répertorie sous...
