Il est fréquent en pratique que les parties privilégient la cession des titres d’une SCI (plutôt que la cession du ou des biens immobiliers détenus par celle-ci). En effet, une telle structuration permet à l’acquéreur de faire une économie de droits d’enregistrement dans la mesure où l’assiette (la dette – en particulier la dette vis-à-vis de l’associé cédant – contractée par la SCI diminue l’assiette) et le taux (5 % par rapport à 5,9 % ou 6,5 %1) applicables dans une telle hypothèse sont plus faibles (2-3).
Par Philippe Emiel, avocat et Alix Bréchet, avocat, PwC Société d’avocats
La cession de titres de SCI (détenant un ou plusieurs biens immobiliers loués nus) par une personne physique à une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et vice et versa et entre personnes physiques recèle des complexités fiscales qu’il convient d’identifier et de maîtriser.
1. Cession de titres d’une SCI par une personne physique à une société soumise à l’IS
Du fait de la cession des titres, les résultats de la SCI qui étaient déterminés selon les règles des revenus fonciers devront post-cession l’être selon les règles de l’IS(4). La SCI devra en conséquence établir un bilan d’ouverture. Se poseront donc les deux questions suivantes : la valeur d’inscription du bien immobilier à l’actif de ce bilan et la durée d’amortissement à pratiquer sur ce bien immobilier. Le premier point ne fait pas de doute. Il s’agira du prix d’acquisition(5) du bien immobilier par la SCI. Dans une décision de 2007(6) (qui a fait l’objet de critiques), le Conseil d’Etat a jugé que la durée d’amortissement du bien immobilier doit également s’apprécier à la date d’acquisition par la SCI.
On mesure donc l’écart qui existe entre la situation où la société IS acquiert les titres d’une SCI et celle où elle acquiert directement le bien immobilier. Supposons que la société IS acquiert pour 300 000 euros les titres d’une SCI qui a acquis un bien immobilier il y a 30 ans pour 100 000 euros et que celui-ci était amortissable sur une durée équivalente ou inférieure. La SCI ne bénéficiera d’aucune capacité d’amortissement et donc la société IS se trouvera en situation de payer de l’impôt...
