Le nouvel avenant signé le 5 septembre dernier prévoit l’imposition des revenus fonciers et des plus-values immobilières au lieu de situation des immeubles, qu’ils soient détenus directement ou indirectement par un particulier ou une entreprise.
Par Julien Saïac, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre.
1. Un long processus de négociation entre la France et le Luxembourg
20 ans ! C’est le temps qu’il aura fallu pour mettre fin à la situation tout à fait particulière qui résultait des dispositions de la convention fiscale franco-luxembourgeoise (la «Convention») en matière immobilière.
La genèse de l’histoire remonte au 18 mars 1994, lorsque, par un arrêt «Société d’investissement agricole et forestier» le Conseil d’Etat jugeait que les revenus fonciers d’une société luxembourgeoise relevaient de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et n’étaient donc pas imposables en France en l’absence d’établissement stable. La Convention ne prévoyant pas de règles particulières en matière d’imposition des plus-values immobilières des entreprises, l’administration confirmait ensuite dans une instruction du 4 août 2000 (8 M-3-00) que les plus-values réalisées par des sociétés luxembourgeoises lors de la vente d’immeubles situés en France n’étaient pas taxables en France.
Le Luxembourg ayant une approche diamétralement opposée, et considérant, de façon plus classique, que les revenus fonciers et les plus-values immobilières devaient être imposés au lieu de situation de l’immeuble, il en résultait, lorsque le bien était en France, une situation de double exonération, assez rare dans le cadre des conventions fiscales et tout à fait exceptionnelle en matière immobilière.
Les investisseurs internationaux n’allaient pas tarder à s’engouffrer dans la brèche, en mettant en place des structures de détention d’actifs immobiliers en France très optimisantes, et au demeurant, parfaitement légales.
