Dans une affaire C-537/20 du 27 avril 2023, la Cour de justice de l’Union européenne a jugé non conforme à la liberté de circulation des capitaux la législation allemande qui prévoyait l’imposition partielle des fonds immobiliers non-résidents au titre des revenus immobiliers de source allemande qu’ils percevaient, alors que les fonds de placement immobilier spécialisés allemands étaient totalement exonérés.
Cette différence de traitement fiscal était, en effet, de nature à dissuader les fonds immobiliers étrangers d’investir dans des actifs immobiliers allemands et, inversement, les investisseurs résidant en Allemagne de réaliser de tels investissements au travers de fonds immobiliers étrangers.
Bienvenue, cette décision s’inscrit pleinement dans la jurisprudence récente de la Cour de justice. Nombre de jugements sont, en effet, venus sanctionner les inégalités de traitement réservées par les législations fiscales de certains Etats membres aux fonds d’investissement étrangers. Pour autant, des situations discriminatoires perdurent et les avantages fiscaux accordés aux véhicules constitués localement ne sont pas systématiquement octroyés aux véhicules étrangers.
S’agissant de la France et du traitement spécifique réservé aux fonds immobiliers étrangers, force est de constater qu’aucune disposition légale expresse ne leur permet notamment de bénéficier du régime OPCI. Consciente des risques de non-conformité aux principes communautaires, l’administration admet toutefois que des fonds européens comparables puissent se prévaloir de ce régime au titre de leurs investissements immobiliers français. C’est notamment le cas des fonds de placement immobilier spécialisés allemands pour lesquelles des prises de position individuelles favorables ont été émises. Outre le bénéfice d’un traitement fiscal harmonisé, la mise en œuvre effective des principes européens de non-discrimination permet alors une réelle rationalisation de la structure et des coûts de détention des actifs immobiliers français.
