Une récente décision du Conseil d’Etat du 4 mars 2015 (n° 360508) est l’occasion d’éclairer les lecteurs sur certaines conséquences fiscales spécifiques des levées d’option d’achat d’immeubles dans le cadre de contrats de crédit-bail immobilier souscrits par des sociétés de personnes.
Par Richard Foissac, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre.
En l’espèce, une société civile non soumise à l’IS détenue par deux personnes physiques avait conclu en 1990 un contrat de crédit-bail immobilier portant sur un terrain sur lequel avaient été édifiées des constructions que la société civile avait données en sous-location.
Le 17 juillet 1996, la société civile avait racheté l’immeuble à la société de crédit-bail immobilier sans tirer d’autres conséquences que celle de désormais détenir l’immeuble et continuer la location en cours.
L’administration fiscale a considéré, et le Conseil d’Etat a confirmé cette analyse, que la SCI avait nécessairement exercé la levée d’option prévue par le contrat, et ce faisant, aurait dû, d’une part, procéder aux réintégrations prévues par l’article 239 sexies du CGI, d’autre part, tirer les conséquences d’un changement d’activité et dès lors, soumettre à l’impôt, dans la catégorie des plus-values professionnelles des bénéfices non commerciaux, la plus-value latente existant à cette date sur l’immeuble, nécessairement à court terme, compte tenu de la date de détention de l’immeuble.
1. Un régime spécifique pour les crédit-preneurs imposables dans la catégorie des BNC
C’est l’article 19 de la loi de finances pour 1991 (n° 90-1168 du 29/12/1990) qui a intégré dans le dispositif fiscal du crédit-bail immobilier deux dispositions importantes codifiées actuellement sous les articles 93 quater III et 93-6 du CGI prévoyant que les contrats de crédit-bail conclus dans les conditions prévues aux 1 et 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier sont considérés comme des...
