Le Comité d’interprétation des normes IFRS (IFRS IC) vient de publier une décision qui rend désormais impossible l’incorporation des coûts d’emprunt au coût de production d’un ensemble immobilier vendu par lots à des clients finaux, au travers de contrats de vente prévoyant un transfert en continu du contrôle.
Par Arnaud Verchère, senior-manager, Mazars
Que prévoit la norme IAS 23 en matière de capitalisation des coûts d’emprunt ?
La norme IAS 23, Coûts d’emprunt impose l’incorporation des coûts d’emprunt directement attribuables à l’acquisition, la construction ou la production d’un actif, dès lors que cet actif répond à la définition d’un actif qualifié.
Un actif qualifié s’entend comme tout actif exigeant une longue période de préparation avant de pouvoir être utilisé ou vendu.
Toujours selon cette norme, l’incorporation des coûts d’emprunt dans le coût de l’actif :
• commence lorsque des dépenses et des coûts d’emprunt sont encourus, et que les activités indispensables à la préparation de l’actif préalablement à son utilisation ou à sa vente prévue sont entreprises.
• est suspendue pendant les périodes longues au cours desquelles le développement de l’actif est interrompu.
• cesse lorsque les activités indispensables à la préparation de l’actif préalablement à son utilisation ou sa vente prévue sont pratiquement toutes terminées. Si seules des modifications mineures restent à apporter, cela indique que les activités sont pratiquement toutes terminées.
La capitalisation des coûts d’emprunt s’applique-t-elle à la promotion immobilière avec transfert en continu du contrôle ?
L’IFRS IC vient de publier une décision relative à la capitalisation des coûts d’emprunt liés à la construction d’ensembles immobiliers vendus par lots.
La question posée à l’IFRS IC était de savoir si un promoteur immobilier, construisant un ensemble immobilier, se finançant au moyen d’emprunts spécifiques, pouvait capitaliser les coûts d’emprunt dans le coût de production de l’ensemble immobilier dans le cas où celui-ci est vendu par lots à des clients finaux, au travers de contrats de vente prévoyant un transfert en continu du contrôle, c’est-à-dire un transfert du contrôle au fur et à mesure de l’avancement de la construction. Tel est notamment le cas en France des contrats de vente en l’état futur d’achèvement, plus connus sous l’acronyme VEFA.
La question posée était donc de savoir s’il existait un actif qualifié au cas particulier de ces opérations. Dans sa décision de mars 20191, le Comité a conclu que :
• la créance comptabilisée sur les clients finaux, en application d’IFRS 15, est un actif financier, exclu des actifs qualifiés (IAS 23 § 7) ;
• l’actif du contrat (tel que défini dans l’Annexe A d’IFRS 15), qui correspond au chiffre d’affaires comptabilisé à l’avancement mais pour lequel le droit de facturer n’est...
