Parfois, la Cour de cassation se sent l’âme d’un professeur de droit. Pourquoi pas, lorsque le message est clair et l’explication pédagogiquement déroulée. Tel est le cas d’un arrêt rendu le 9 février dernier par la chambre commerciale de la haute juridiction (F-B, n° 19-21.942).
Le litige concerne des opérations de promotion immobilière réalisées par des sociétés de construction-vente. Le législateur fait obligation à ces sociétés de garantir l’achèvement de l’immeuble (ou le remboursement des versements effectués par l’acheteur) en cas de résolution du contrat pour défaut d’achèvement (article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation). La garantie peut alors prendre la forme d’une « convention de cautionnement » (en fait, une garantie autonome), délivrée par un établissement régulé (établissement de crédit ou entreprise d’assurance), aux termes de laquelle la « caution » s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
Bien entendu, l’établissement garant prend quasiment toujours la précaution de se faire contre-garantir par les initiateurs de l’opération. Dans l’affaire arrivée jusqu’à la Cour de cassation, les deux personnes physiques, dirigeants des sociétés en cause, avaient effectivement délivré une contre-garantie sous forme de cautionnements. Les sociétés ayant été soumises à des procédures de liquidation judiciaire, l’établissement financier garant a dû payer les sommes nécessaires à l’achèvement des immeubles, puis a assigné les deux dirigeants en exécution de leurs engagements.
Pour échapper à leurs engagements les dirigeants plaidaient que leurs obligations, en tant que cautions, avaient expiré lorsqu’elles furent appelées par l’établissement financier....
