Les propriétaires immobiliers assument désormais officiellement une responsabilité environnementale. Elle est certes subsidiaire et subordonnée à la démonstration de leur négligence. Elle n’en est pas moins inscrite dans le marbre de la loi Alur. Il faut donc effacer le soupçon de négligence par la rédaction de titres d’occupation robustes, obligeant les occupants à justifier de la bonne exécution de leurs obligations d’exploitant, en termes de prévention de la pollution et de bonne gestion de leurs déchets.
Par Bruno Wertenschlag, avocat associé, Fidal.
L’ancien régime d’impunité des bailleurs et crédits-bailleurs
Jusqu’à récemment, il existait un régime de quasi-impunité du propriétaire pour les pollutions causées par son locataire industriel. La raison en était éminemment juridique et reposait sur le fait que les juges administratifs refusaient d’assimiler le propriétaire d’une usine à son exploitant. Sur cette base, le Conseil d’État avait refusé à l’administration le droit d’exiger du propriétaire qu’il gère les déchets produits par l’occupant, au titre de la remise en état du site, parce que celle-ci ne saurait peser sur le propriétaire en tant que tel, en vertu de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement, seul le dernier exploitant de l’activité polluante encourant une responsabilité à ce titre, notamment au titre de la gestion des déchets.
Les établissements financiers intervenant dans l’immobilier à titre professionnel, notamment les crédits-bailleurs, pouvaient donc dormir sur leurs deux oreilles. Sur ce point, un premier bastion était tombé à la suite d’une salve d’arrêts concordants du Conseil d’État et de la Cour de cassation rendus entre 2011 et 2013, ayant institué une responsabilité subsidiaire et pour faute du propriétaire au titre de la gestion des déchets du locataire, en application de l’article L. 541-2 du code de l’environnement. Cette jurisprudence aurait certainement fait grand bruit si elle n’avait été, dès 2014, dépassée dans ses effets et son champ d’application par la loi Alur du 24 mars 2014.
La nouvelle responsabilité encourue par les bailleurs, crédits-bailleurs et autres propriétaires immobiliers est d’ordre public
La loi Alur achève d’abattre...
