Par Lionel Escaffre, professeur à l’Université d’Angers, directeur de la chaire règles et marchés à l’Université d’Angers, commissaire aux comptes inscrit à la CRCC de Paris

Un bail emphytéotique est une convention de location de longue durée, d’au moins 18 ans et d’au plus 99 ans. A l’issue du bail emphytéotique, les constructions ou améliorations réalisées par le locataire deviennent la propriété du bailleur, en principe sans indemnité, sauf clause contraire. Le bail emphytéotique est utilisé fréquemment par les collectivités locales ou des investisseurs pour des infrastructures et bâtiments industriels ou commerciaux. La norme IAS 17 relative aux contrats de location s’applique aux conventions qui transfèrent le droit d’utilisation d’un ou de plusieurs actifs, même si les bailleurs ont en charge des prestations importantes dans le cadre de l’exploitation ou de la maintenance desdits actifs (IAS 17, § 3). La norme IAS 17 est applicable aux accords octroyant le droit d’utilisation de tout actif indépendamment de la forme juridique régissant cette convention. Ainsi le traitement comptable des baux emphytéotiques est couvert par la norme IAS 17. A ce titre, un bail emphytéotique est effectivement un accord par lequel le bailleur cède au preneur, pour une période déterminée mais sur une longue durée, le droit d’utilisation d’un actif en échange de la rémunération de loyers (IAS 17, § 4). Le classement de ce contrat en location-financement ou en location simple dépend de la réalité de la transaction (substance de l’opération) et non de sa forme juridique (IAS 17, § 10). La classification du contrat est réalisée à la date de la conclusion du contrat de location (IAS 17, § 13).