L’activité consistant à donner en sous-location un immeuble pris à bail dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier relève fiscalement de la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Par Vincent Agulhon, avocat, Darrois Villey Maillot Brochier.
Tel est le cas tant pour les opérations effectuées en direct par une personne physique que pour celles qui sont réalisées au travers d’une société de personnes translucide. Par extension expresse aux BNC des règles spécifiques prévues en matière de BIC, le contribuable est tenu, lors de l’exercice de l’option, de réintégrer à son bénéfice imposable une partie des redevances de crédit-bail antérieurement déduites de façon à être replacé dans la même situation que s’il avait été propriétaire de l’immeuble depuis l’origine du crédit-bail (art. 239 sexies B du CGI). Par ailleurs, l’administration fiscale considère traditionnellement que l’exercice de l’option au terme de laquelle le contribuable devient propriétaire de l’immeuble a pour effet de substituer à son activité initiale de sous-location une activité de location directe qui relève désormais de la catégorie des revenus fonciers et que cet événement constitue un fait générateur d’imposition de la plus-value latente sur l’immeuble, laquelle est alors immédiatement imposable dans la catégorie initiale des BNC.
Cette position fut initialement exprimée dans une réponse ministérielle Moyne-Bressand en 1991, puis l’imposition de la plus-value fut indirectement confirmée par la loi en 1994, alors qu’un dispositif spécifique de report d’imposition était institué à l’article 93 quater IV du CGI, permettant de retarder l’imposition effective de la plus-value tant pour les opérations réalisées en direct que pour celles qui sont...
