Par Sarah Lugan, MRICS, responsable département immobilier,et Philippe Tannenbaum, of counsel, analyste financier, NMW avocats

L’investissement au travers non pas de l’actif immobilier lui-même mais du passif qui y est corrélé, par l’acquisition de la dette immobilière, satisfait de nombreuses contraintes de plus en plus prégnantes, alors que l’économie paraît s’orienter vers une situation de déflation. Le considérable avantage de l’investissement au travers de la dette est de rester adossé à l’immobilier sans les risques inhérents à l’investissement en direct1.

Le financeur, il est vrai, court le risque de défaut de remboursement de la créance immobilière et éventuellement les incidents antérieurs à son acquisition (notamment dans les portefeuilles composés de créances affectées). C’est pourquoi, pour se couvrir contre ce risque, il est important d’auditer, au préalable, la dette sur le plan tant financier que juridique.

Il convient de noter que, même s’il existe des points de vigilance qui vaudront en toute hypothèse, la phase de due diligence sera cependant légèrement différente selon la source d’alimentation des fonds de dettes immobilières (prêts de somme d’argent/participation à un pool de financement d’opérations/rachat de portefeuilles existants de dettes cédés par des banques/fonds de private equity et de dettes mezzanine).

L’étude financière (analyse économique) va être effectuée selon la nature de la dette.

Cette analyse permet d’évaluer les atouts et les défauts de la dette, les potentialités et les perspectives de la dette et donne ainsi une évaluation chiffrée.

L’étude juridique déterminera les caractéristiques juridiques des contrats de prêts (covenants, garanties, possibilités de remboursement anticipé, nature du terme, etc.) objet du fonds mais aussi les spécificités de l’actif immobilier sous-jacent. En outre, cet audit...