Lorsqu’une personne morale non résidente entend procéder à l’acquisition d’un actif immobilier français, plusieurs options de structuration s’offrent à elle. La première est de procéder à l’acquisition directe du bien immobilier. Compte tenu des inconvénients qu’elle présente1, les investisseurs étrangers optent généralement pour la solution consistant à interposer une société française, laquelle se portera acquéreuse de l’actif immobilier. Se pose alors la question de la forme sociale et du régime fiscal de cette dernière.
Par Philippe Emiel, avocat, et Alix Bréchet, avocat, PwC Société d’avocats
Cette société peut revêtir la forme d’une société de capitaux (en général, une SAS) soumise à l’impôt sur les sociétés («IS»). Il peut également s’agir d’une société de personnes relevant du régime de translucidité fiscale (telle qu’une SCI ou une SNC, selon la nature de l’investissement2)3. A cet égard, l’utilisation de sociétés de personnes translucides présente plusieurs avantages par rapport aux sociétés de capitaux.
Sécuriser l’absence de double imposition économique
Que l’investissement soit réalisé via une société de capitaux ou une société de personnes, dès lors que l’associé étranger est une personne morale, les résultats de la société française seront déterminés selon les règles d’assiette de l’IS et imposés au même taux4 (l’impôt étant acquitté, dans le premier cas, par la société française et, dans la seconde situation, par l’investisseur étranger). Le choix entre société de capitaux et société de personne est donc, de ce point de vue, neutre dans la mesure où l’impôt dû au titre des bénéfices réalisés en France est en principe le même.
Une attention particulière devra, toutefois, être apportée aux règles anti-hybrides (règles issues de la directive dite «ATAD 2») qui sont plus susceptibles de s’appliquer lorsque la société française revêt la forme d’une société de personnes, selon la manière dont est traitée cette dernière (opaque ou transparente) dans l’Etat de résidence de l’investisseur (ce qui peut, notamment, avoir des conséquences sur la déductibilité des éventuels intérêts financiers acquittés par la société française à son associé non résident).
