Dans un arrêt d’une importance majeure, la Cour de cassation a jugé qu’en matière de baux commerciaux les clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse devaient être réputées non écrites. Elle renvoie à l’appréciation souveraine des juges du fond pour déterminer si cette sanction invalide partiellement ou totalement la clause d’indexation illicite, alors même que les conséquences financières qui en résultent sont sensiblement différentes.
Par Marc Zimmer, collaborateur, Jeantet
Par un arrêt majeur du 14 janvier 2016 (n° 14-24681), la Cour de cassation a mis fin à une longue controverse jurisprudentielle et doctrinale en réputant non écrites les clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse.
La clause d’indexation – ou clause d’échelle mobile – permet de réviser le loyer de manière automatique en fonction de l’évolution d’un indice économique en lien avec l’objet du contrat et selon une périodicité conventionnellement choisie par les parties.
Les rédacteurs de baux commerciaux ont cherché à encadrer conventionnellement l’application du jeu de l’indice en ne le faisant jouer qu’à la hausse afin d’annihiler les effets d’une baisse de la variation de l’indice sur le loyer.
Dans l’affaire commentée, le bail commercial litigieux contenait une clause d’indexation en fonction des variations de l’indice du coût de la construction dont le dernier paragraphe était rédigé en ses termes : «La présente clause d’échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base précédant la révision.» Dans son arrêt du 14 janvier 2016, la Cour de cassation a jugé «qu’est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse».
En premier lieu, les praticiens relèveront que la Cour de cassation ne fonde son attendu de principe sur aucune disposition légale en dépit d’une construction jurisprudentielle relative aux clauses d’indexation dont la validité était appréciée au regard des articles L. 112-1 du Code monétaire et financier (CMF) et L. 145-39 du Code de commerce (C. com.).
