Par Christine Daric, avocate associée, Franklin

1. L’insécurité juridique liée à une absence de définition précise

Les entrepôts logistiques ne sont pas qualifiés en tant que tels au regard de la taxe foncière mais sont rattachés soit au régime des locaux commerciaux, dont la valeur locative est déterminée par rapport au loyer des locaux, soit au régime des bâtiments industriels, dont la valeur locative est déterminée en appliquant au prix de revient des immobilisations industrielles des taux fixés par décret. La méthode d’évaluation des locaux commerciaux permet généralement d’obtenir des valeurs locatives moins élevées que celles obtenues par la méthode comptable des locaux industriels. La question de la qualification de l’entrepôt logistique en local commercial ou industriel est donc cruciale.

Or, les textes ne donnent pas de définition du caractère industriel ou commercial. La distinction entre les deux repose ainsi sur deux critères cumulatifs qui résultent de la jurisprudence1 et qui sont repris par l’administration fiscale2 :

– la réalisation d‘une prestation de services à l’aide d’importants matériels et installations techniques, et

– le caractère prépondérant de ceux-ci.

C’est donc le caractère prépondérant des moyens et installations techniques mis en œuvre qui compte et non la nature de l’activité exercée. Or, ni la prépondérance ni le type de matériels et installations à retenir ne sont définis et leur appréciation repose sur une analyse des faits qui est laissée aux juges, ce qui crée une forte insécurité juridique. 

Cette insécurité est d’autant plus inquiétante que la mécanisation des entrepôts est un enjeu commercial. Le traitement informatisé est souvent une demande des clients et l’utilisation de certains matériels (notamment de levage) une obligation au regard de la sécurité et de la santé des salariés.