Les entreprises et les particuliers peuvent être confrontés à des situations dans lesquelles ils se retrouvent privés, contre leur volonté, de la jouissance ou de la propriété de leurs biens immobiliers. Nous avons donc souhaité consacrer ce nouveau numéro de la Lettre de l’Immobilier au thème des «mutations subies» et aux conséquences qu’elles entraînent au plan juridique et fiscal.
Richard Foissac, avocat associé
Il sera constaté tout d’abord que si le droit fiscal ne fait pas de distinction de principe entre mutations volontaires ou forcées, il contient néanmoins des règles plus avantageuses dans certaines situations. Ainsi, en matière d’impôt sur les sociétés et d’impôt sur le revenu, parce qu’elle procède d’une cession subie et non choisie, la plus-value immobilière réalisée lors d’une expropriation est susceptible de bénéficier d’un régime fiscal dérogatoire. Ce dernier peut se traduire pour les particuliers, par une exonération sous condition de remploi de l’indemnité d’expropriation et pour les entreprises, par un régime d’étalement de la plus-value. Il en va de même pour les immeubles détruits du fait d’un sinistre.
La TVA connaît moins de tels aménagements et nous verrons que dans le cas d’un professionnel de l’immobilier dépossédé de son immeuble ou de son terrain à bâtir, l’analyse des textes applicables laisse à penser au fisc, que l’indemnité d’expropriation est de plein droit soumise à la TVA.
Nous consacrerons nécessairement de longs développements à la mise en œuvre du droit de préemption urbain dont les modalités et champ d’application ont été renforcés par la loi Alur, notamment au regard des opérations faisant intervenir des sociétés civiles immobilières (SCI), et dont nul professionnel ne peut aujourd’hui négliger l’importance. Ici encore, nous soulignerons les enjeux fiscaux spécifiques à prendre en considération par le vendeur d’un bien immeuble ou de parts de société immobilière.
Les mutations forcées doivent enfin être anticipées dans certains cas sous peine d’exposer leurs victimes à des difficultés certaines. Tel est le cas des promesses unilatérales de vente et de leur exécution. Selon la jurisprudence, ce type de promesse ne peut pas faire l’objet d’une exécution en nature si le promettant se rétracte avant l’expiration du délai fixé pour la levée de l’option et l’inexécution se résout ainsi en dommages et intérêts. Le nouvel article 1142 du Code civil applicable à compter du 1er octobre 2016 donne force obligatoire à la promesse unilatérale : la sanction de son inexécution par le promettant devenant l’exécution forcée.
Tel est le cas également des nantissements portant sur les parts d’une SCI pour lesquels la pratique a développé des mécanismes de nature à réduire l’impact du caractère intuitu personae des SCI et de l’application de la loi Alur à celles-ci.
Ou encore, de la situation spécifique des immeubles d’un débiteur à l’encontre duquel une procédure collective est ouverte.
Enfin, actualité fiscale oblige, nous analyserons les deux récentes décisions du Conseil d’Etat (CE 15/02/2016 n° 367467 et n° 380400), par lesquelles ont été fixées les règles devant présider à la détermination de la répartition du prix d’acquisition d’un immeuble entre le prix du terrain et celui des constructions lorsque l’entreprise n’a pas distingué les deux ou que l’administration fiscale remet en cause la répartition opérée.
