La clause d’indexation d’un bail commercial ne prévoyant qu’une variation du loyer à la hausse doit être réputée non écrite (cass. civ. 3e, 14 janvier 2016, n° 14-24681).
Par Magali Serror Fienberg, directrice associée, EY Société d’avocats
La clause d’indexation d’un bail commercial stipulant que le loyer ne peut varier qu’à la hausse, excluant donc tout ajustement dudit loyer en cas de baisse de l’indice, doit être réputée non écrite et le preneur est bien fondé à solliciter le remboursement des sommes indûment facturées en vertu de cette clause.
Telle est la solution rendue par la Cour de cassation, par décision en date du 14 janvier 2016, particulièrement attendue par les praticiens et la doctrine tant les divergences des juridictions du fond et les conséquences financières, pouvant en résulter, nourrissaient le débat. Les hauts-magistrats ont d’ailleurs entendu conférer à cette décision toute l’importance qu’elle mérite puisque cet arrêt est destiné à être publié au Bulletin d’information de la Cour de cassation (FS-P+B).
1. Retour aux sources de l’indexation
Pour bien comprendre l’enjeu de cette décision, il convient de rappeler qu’en matière de bail commercial, les parties stipulent très fréquemment une clause d’indexation autrement dénommée «clause d’échelle mobile».
Une telle clause, qui permet de faire évoluer le loyer en fonction d’un indice1 pour prendre en compte l’évolution du contexte économique, est valable sous réserve de respecter les prescriptions du Code monétaire et financier (articles L. 112-1 et s.).
2. Tentative de neutralisation par les parties
Les clauses d’indexation ont souvent fait l’objet de négociation poussée entre les parties, chacune tentant de protéger au mieux ses intérêts.
Le bailleur tente d’obtenir une neutralisation à la hausse (exemple : non-application des indices à la baisse, stipulation d’un loyer plancher, tunnel minimal d’augmentation) tandis que le preneur souhaite minimiser les augmentations régulières de l’indice (exemple : tunnel maximal d’augmentation).
