Un récent décret impose aux bailleurs commerciaux d’établir un récapitulatif annuel des charges que doivent supporter les locataires. Si le manquement à cette obligation n’est pas sanctionné par le droit positif, la jurisprudence se montre plus sévère.
Par Marc Zimmer, avocat, Jeantet
La régularisation annuelle des charges constitue une obligation légale pesant sur le bailleur depuis l’entrée en vigueur de l’article R. 145-36 du Code de commerce issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014, applicable aux baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis sa publication. Cet article prévoit que le bailleur a l’obligation d’envoyer au locataire un état récapitulatif annuel des charges, impôts et taxes, soit, lorsque l’immeuble n’est pas soumis au régime de la copropriété, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre duquel cet état récapitulatif est établi, soit, pour un immeuble soumis à la copropriété, au plus tard dans un délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
Les délais prévus à cet article revêtent probablement un caractère impératif puisque l’article R. 145-36 du Code de commerce précise les modalités d’application de l’article L. 145-40-2 du même code, lui-même d’ordre public, qui prévoit pour sa part l’obligation du bailleur d’établir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail ainsi que leur mode de répartition avec le locataire. En conséquence de son caractère d’ordre public, la clause dérogeant à l’article R. 145-36 du Code de commerce en octroyant un délai plus long au bailleur afin de procéder à la régularisation des charges devra être réputée non écrite en application de l’article L. 145-16 du Code de commerce.
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