Par Stéphanie Némarq, avocat et Florent Ruault, avocat, CMS Bureau Francis Lefebvre.

1. Le régime général d’imposition dégressive : une incitation à conserver longtemps

Lorsque la cession porte sur un bien immobilier non exonéré (nous reviendrons ci-après sur les principales exonérations), la fiscalité sur les plus-values n’encourage pas les ventes rapides. En effet :

− les impositions prélevées, sur le prix de vente, s’élèvent à 34,5 % (19 % pour l’impôt sur le revenu et 15,5 % pour les prélèvements sociaux), voire davantage lorsque la taxe sur les plus-values immobilières élevées (supérieures à 50 000 euros) s’applique(1),

− cette imposition est atténuée par un système d’abattements pour durée de détention qui incite les vendeurs à garder leurs biens pour bénéficier d’une imposition dégressive, voire d’une exonération complète, y compris pour les prélèvements sociaux, si la cession intervient au bout de 30 ans.

2. L’intérêt de l’abattement temporaire de 25 % et sa disparition le 31 août 2014

A titre transitoire, le législateur a prévu d’appliquer à l’imposition de la plus-value, calculée après le jeu des abattements pour durée de détention, un abattement exceptionnel de 25 % (sauf si la vente porte sur un terrain à bâtir ou sur les titres d’une société immobilière). Sous son effet, le taux d’imposition de 34,5 % annoncé ci-dessus se réduit à 25,875 %. L’abattement de 25 % concerne l’impôt sur le revenu, la taxe sur les plus-values immobilières élevées et les prélèvements sociaux. Il réduit donc un peu l’incitation à conserver longtemps un bien immobilier avant de le céder, même si l’exonération complète ne reste atteignable qu’après une détention de 30 ans.

Le législateur a prévu que l’abattement de 25 % s’applique à...