Par Caroline Champion Thiry, avocat, et Denis Salama, avocat, AyacheSalama

Dans le «worst case scenario», un sujet de bail commercial peut devenir un deal breaker. Nous avons déjà eu le cas, par exemple, d’une société cible détenue par plusieurs actionnaires, dont un minoritaire qui ne voulait pas vendre, qui avait même des velléités de rachat, et qui se trouvait être également bailleur de plusieurs emplacements loués à la cible, notamment de l’unité de fabrication. Or un déménagement de l’usine pour conserver une position de force face à ce minoritaire était impossible, sous peine de perdre le fonds de commerce de la cible et donc l’enjeu de la transaction.

Dans ces situations tendues, tout se résout par la négociation. Et dans ce cadre, il est indispensable pour les praticiens de bien identifier les risques posés par les baux commerciaux, et de connaître en droit leurs conséquences, afin de mieux les appréhender et les traiter dans le cadre plus global de la transaction. Ces risques sont très souvent ceux ci-après regroupés en cinq questions.

1. Le bailleur a-t-il le pouvoir de bloquer la transaction projetée ou de la rendre plus difficile ou onéreuse ?

C’est l’une des premières questions que nous nous posons lorsque nous étudions un bail. Outre les éventuelles conditions particulières, c’est dans la clause «Cession», la clause «Destination-Enseigne» et la clause «Travaux» que l’on trouvera les éléments à cet égard.

– Certains baux prévoient que le bailleur aura un droit de préemption ou un droit de préférence en cas de cession ou d’apport en société par le preneur de son droit au bail ou de son fonds de commerce, mais également en cas de cession des droits...