Les juges de la cour d’appel de Paris apportent deux éclairages décisifs sur les modalités d’application de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement en l’absence d’ERNT annexé à un contrat de bail. Elle juge que la sanction prévue à l’article L. 125-5 du Code de l’environnement d’agir en résolution ou en rescision, peut être sollicitée sans que soit prise en compte l’existence ou non d’un préjudice ; désavouant de ce fait sa propre jurisprudence. Enfin, elle indique que la réduction des loyers sollicitée par le preneur relève de la seule appréciation du juge du fond et non de celle du juge des référés, juge de l’évidence et/ou de l’urgence.
Par Catherine Saint Geniest, avocat, et Maxime Cornille, collaborateur, JeantetAssociés .
1. Le jeu de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement
Certaines obligations d’informations légales sont à la charge du bailleur. Ainsi, le propriétaire bailleur doit informer le locataire si le logement, assiette du bail est, ou non, situé dans une zone à risques naturels (inondations, mouvements de terrains), minières et technologiques (industriels, chimiques...). Cette information passe par l’annexion au bail d’un document appelé «état des risques naturels, miniers et technologiques» dit ERNT.
Son cadre juridique a été mis en place par l’article 21 de l’ordonnance nº 2005-655 du 8 juin 2005. L’annexion de ce document aux baux est obligatoire, l’article L. 125-5 du Code de l’environnement imposant au bailleur de prévenir le locataire que le bien est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP) prescrit ou approuvé ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’Etat.
A défaut, le paragraphe V de l’article L.125-5 du Code de l’environnement dispose que «l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander une juste diminution du prix», la «juste diminution du prix» s’entendant, en l’espèce, comme une diminution du loyer.
Néanmoins, il est surprenant de constater qu’après 9 années d’application de ce texte, très rares sont les locataires qui ont sollicité la sanction du défaut d’application de ces dispositions, alors même que l’alternative qui leur est offerte par le cinquième alinéa de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement leur donne des perspectives étendues.
