Le texte présenté par Madame Pinel anciennement ministre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme a pour ambition de renforcer le commerce et l’artisanat de proximité. On décèle effectivement dans le texte que la cible est essentiellement les petites surfaces de vente.
Par Catherine Saint Geniest, avocat, JeantetAssociés.
Modifiant l’équilibre entre les parties au bail commercial sur de nombreux points, le texte impose au bailleur et au preneur de repenser leur convention.
La réforme du bail commercial mis en œuvre par la loi Pinel est importante quoiqu’on ne puisse encore à ce stade en mesurer l’ampleur puisque plusieurs décrets d’application sont attendus.
Néanmoins, sans entrer dans des considérations trop techniques ni être exhaustif, on peut souligner certains points pratiques majeurs.
• La maîtrise de la hausse des loyers lors de la révision et du renouvellement du bail
La loi Pinel prévoit, en cas de fixation du loyer à la valeur locative, une limitation de l’augmentation à 10 % par an du loyer acquitté précédemment.
Ce lissage dans le temps est sans grand effet s’agissant de la révision du loyer en cours de bail puisque la fixation à la valeur locative dans le cadre d’une révision du loyer se produit peu fréquemment.
En revanche, alors que la fixation à la valeur locative lors du renouvellement du bail permet parfois une augmentation très importante du loyer, ce lissage pourra s’avérer contraignant pour les bailleurs.
Il faut néanmoins noter qu’il est limité à certains cas de déplafonnement uniquement : la modification des caractéristiques du local loué ou une modification des facteurs locaux de commercialité (1° et 4° de l’article L. 145-33 du Code de commerce) et le déplafonnement du fait d’une durée contractuelle du bail supérieure à neuf ans.
Ainsi, les autres cas de déplafonnement (usage exclusif de bureaux ou local monovalent par exemple) échappent à ce lissage de l’augmentation.
En outre, contrairement aux dispositions du Code de commerce régissant la révision du loyer, les articles concernant la fixation du loyer de renouvellement ne sont pas d’ordre public ; il pourra donc être dérogé à ce lissage par une clause du bail.
Néanmoins, la difficulté demeurera entière en cas de déplafonnement lors du renouvellement d’un bail initialement conclu avant la loi Pinel, puisqu’alors le bailleur n’aura pu anticiper ces dispositions et prévoir une clause de dérogation à la limitation de l’augmentation.
Enfin, les modalités d’application de ce lissage restent incertaines. Ainsi, rien n’est dit du mécanisme d’indexation qui s’appliquera aux paliers du lissage.
De même, si l’étalement de la hausse ne permet pas de parvenir à la valeur locative à la fin du bail renouvelé, il n’est pas précisé que les paliers pourront se poursuivre au cours du renouvellement suivant.
• La répartition des charges et taxes entre le bailleur et le preneur
Alors qu’avant la loi Pinel la...
