Par Brigitte Gauclère, avocat counsel spécialisé en droit immobilier. Elle intervient tant en conseil qu’en contentieux dans les différents régimes locatifs : les baux d’habitation, les baux professionnels et les baux commerciaux. brigitte.gauclere@cms-bfl.com 

Les points essentiels sont les suivants :

– le statut de la colocation n’est pas applicable lorsque la location est consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat (art. 8-1) ;

– le régime de la solidarité en cas de colocation est mieux précisé : ainsi, lorsqu’un colocataire donne congé, sa solidarité et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé (art. 8-4) ;

– en cas de mise en copropriété d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte d’habitation et professionnel situé dans une des zones d’urbanisation continue visées par l’article 17, I et comptant au moins cinq logements :

• les baux en cours dont le terme intervient moins de trois ans après la date de mise en copropriété sont prorogés de plein droit d’une durée de trois ans,
• les autres baux en cours sont prorogés d’une durée permettant au locataire d’occuper le logement pendant une durée de six ans à compter de la mise en copropriété (art. 11-2) ;

– les conditions de congé pour vente ou pour reprise sont modifiées en cas d’acquisition d’un bien occupé :

• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours,
• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours,
• lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition (art. 15) ;

– la protection accordée en cas de refus de renouvellement du bail aux locataires âgés de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés est étendue à l’hypothèse où le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par arrêté (art. 15-III). Cette extension s’applique aussi aux locataires de logements meublés (art. 25-8.II) ;

– le contrat de location d’un logement meublé doit être rédigé par écrit et comporter les mentions obligatoires prévues par l’article 3 de la loi de 1989 (art. 25-3) ;

– le congé pour une location meublée peut désormais aussi être valablement délivré par sa remise en main propre contre récépissé ou émargement (art. 25-8.I) ;

– le loyer du bail renouvelé d’un logement meublé, assujetti au mécanisme du loyer de référence dans certaines zones géographiques, peut être réévalué ; dans ce cas, la hausse du loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs (art. 25-9.I).

La loi Macron précise l’application dans le temps de ces dispositions nouvelles (art. 82.II).