La loi Macron vise, selon les propres termes employés par Emmanuel Macron, à guérir les «trois maladies» de la France : «défiance», «complexité» et «corporatisme».Cette détermination à vouloir faciliter le désir d’entreprendre est réjouissante dans son principe. Il en est résulté un texte au champ d’application étendu et composite. Il ne saurait être question dans une seule livraison de la «Lettre de l’Immobilier» de le parcourir en son entier.
Jean-Luc Tixier, avocat associé
Nous avons choisi de faire le point sur la forme du congé en matière de baux commerciaux (à la suite de la suppression de l’obligation de recourir à un acte extrajudiciaire dans les relations entre bailleurs et locataires) et de développer les principales modifications apportées au régime des baux d’habitation (solidarité, colocation, congé pour vendre, entrée et sortie du logement, application des hausses de loyer, etc.).
Mais le renforcement de la protection des consommateurs immobiliers (évolution des délais de réflexion et rétractation) retiendra notre attention dans la prochaine édition.
L’intermédiation et la gestion immobilière ne sont pas en reste (nouveau contrat type de syndic, modification des conditions de la carte professionnelle…).
Le Gouvernement est habilité à créer par ordonnance un bail de longue durée, dit «bail réel solidaire», venant compléter la famille des baux constitutifs de droit réels (dans l’attente d’une remise à plat de l’ensemble des baux de cette nature, attendue de longue date) : un organisme de foncier solidaire pourra consentir à un preneur, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, sous des conditions de plafonds de ressources, de loyers et, le cas échéant, de prix de cession. L’ordonnance définira également les modalités d’évolution de ce bail ainsi que de la valeur des droits réels en cas de mutations successives. Elle devrait aussi prévoir les règles applicables en cas de résiliation ou de méconnaissance des obligations propres à ce contrat.
Il apparait qu’au-delà des objectifs affichés par cette loi, leur réalisation effective n’est pas toujours assurée car les idées qui sont affirmées, et paraissent à première vue simplificatrices ne le sont pas toujours autant qu’annoncé.
En matière de Banque et Finance, la création du nouveau véhicule d’investissement que constitue la société de libre partenariat est un élément saillant, mais l’extension de l’objet social des OPCI (à de la location mobilière accessoire) représente une évolution et une flexibilité non négligeables.
La fiscalité n’est pas en reste, au travers notamment de la société de libre partenariat dont il convient de savoir si cette nouvelle structure juridique offre aussi une alternative fiscale attractive pour les investissements immobiliers. Indépendamment de la loi Macron un point sur la lourde majoration de la taxation du foncier dans les zones de fortes tensions s’imposait compte-tenu de la majoration forfaitaire de la valeur cadastrale.
