La réponse Louwagie publiée le 4 juillet 2023 (JO AN du 4 juillet 2023, n° 5782) apporte des précisions intéressantes sur la neutralisation de la TVA lors de la cession d’un immeuble par un exploitant hôtelier (régime de l’article 257 bis du Code général des impôts, CGI). L’administration y renoue avec une approche plus lisible que celle qu’elle avait adoptée dans une précédente réponse, portant sur le régime applicable à la levée d’option d’achat par un exploitant hôtelier dans le cadre d’un contrat de crédit-bail (rép. Grau JO AN du 5 avril 2022 n° 35808).
1. L’approche historiquement ouverte de l’administration fiscale
L’article 257 bis du CGI prévoit qu’aucune livraison de biens ou prestation de services n’est réputée intervenir lors de la transmission à titre onéreux, à titre gratuit ou sous forme d’apport à une société d’une universalité totale ou partielle de biens effectuée entre redevables de la TVA.
L’administration fiscale a très vite donné un rôle important à cette mesure en ce qui concerne les cessions d’immeubles attachés à une activité de location immobilière avec reprise ou renégociation des baux en cours, qui interviendraient entre deux bailleurs redevables de la TVA au titre de cette activité. Elle considère en effet que le régime de dispense s’applique dès lors que ces cessions s’inscrivent dans une logique de transmission d’entreprise ou de restructuration réalisée au profit d’une personne qui entend exploiter l’universalité transmise. Autrement dit, plus que la cession d’un immeuble, ces situations entraînent le transfert de l’activité locative à laquelle ils sont affectés.
Les conséquences sont les suivantes :
– les ventes d’immeubles qui auraient été taxées se trouvent dispensées de taxation (immeubles achevés depuis moins de cinq ans) ;
– les ventes d’immeubles qui n’auraient pas été taxées ne donnent pas lieu à régularisations (notamment, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans).
L’administration a par ailleurs apporté diverses précisions sur la portée du régime prévu à l’article 257 bis du CGI lorsque la transmission concerne un immeuble.
Ainsi a-t-elle notamment précisé dans une réponse ministérielle Gérard n° 90962 (JOAN 08/03/2016 page 2040), que la vacance temporaire de locaux affectés à une activité locative n’exclut pas le bénéfice du dispositif si le cédant est en mesure de démontrer son intention de donner en location l’actif. En revanche, selon l’administration fiscale dans un rescrit de 2008 publié au Bofip, l’affectation partielle d’un immeuble à la location (le reste étant dédié à un autre usage) fait obstacle à l’application de l’article 257 bis. Cette conclusion paraît difficile à comprendre, au moins dans certaines hypothèses.
