L’une des principales causes de retard d’un projet immobilier est le risque de recours contentieux à l’encontre de l’autorisation d’urbanisme.

Ce problème est d’autant plus prégnant que le délai de traitement d’un tel recours par les juridictions administratives est très long. Le délai moyen de traitement du recours, de la saisine du tribunal administratif à la décision du Conseil d’Etat, est de cinq-six ans.

Des garde-fous ont néanmoins été spécifiquement mis en place pour mieux encadrer la procédure et éviter in fine l’annulation des autorisations d’urbanisme. Même si cet encadrement n’empêche pas tout recours, il permet de réduire les risques d’annulation totale.

Un intérêt à agir strictement apprécié

Tout requérant doit justifier d’un intérêt à agir, qui est défini par le Code de l’urbanisme. Ainsi, toute personne, autre que publique, doit justifier que la construction, l’aménagement ou le projet autorisé est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien dont elle est propriétaire ou qu’elle occupe régulièrement. Cet intérêt à agir est apprécié in concreto par les juges. La seule qualité de voisin immédiat n’est ainsi pas suffisante pour le caractériser (1).

Le couperet de la cristallisation des moyens

Passé le délai de deux mois à compter de la communication du premier mémoire en défense, il n’est plus possible d’invoquer de nouveaux moyens de nullité de l’autorisation. Il s’agit de la « cristallisation des moyens », qui vise à encadrer le calendrier de la procédure contentieuse en évitant toute manœuvre du/des requérant(s) (dépôt de mémoires successifs visant à repousser sine die la réalisation des travaux).

Le référé-suspension : un recours parallèle et complémentaire

Le référé-suspension permet de demander la suspension provisoire de l’exécution de l’autorisation d’urbanisme. Son intérêt est d’obtenir rapidement une décision, le juge des référés devant prononcer dans un délai variant entre 48 heures et un mois (parfois plus) en fonction de l’urgence de la situation. En matière d’urbanisme, l’exercice du référé-suspension est dérogatoire : il est enfermé dans le délai de deux mois de la cristallisation des moyens susvisé.

La régularisation du projet par la délivrance en cours d’instance d’un permis de construire modificatif

L’existence d’un recours contentieux contre une autorisation d’urbanisme irrégulière ne conduit pas inévitablement à l’annulation de l’autorisation s’il est possible au titulaire de celle-ci, et ce à tout moment de l’instance, de régulariser les vices affectant le permis de construire initial par la délivrance d’un permis de construire modificatif. En pratique, il est usuel de déposer un permis de construire modificatif avant même que le juge administratif ne statue sur le fond de l’affaire.

Les pouvoirs du juge administratif pour limiter l’annulation des autorisations d’urbanisme

Le juge administratif dispose d’une palette d’instruments pour limiter l’annulation contentieuse d’une autorisation d’urbanisme.

• Le sursis à statuer dans l’attente de la délivrance d’un permis de construire modificatif : le juge administratif doit surseoir à statuer s’il estime qu’un vice affectant le projet est susceptible d’être régularisé. Il fixe alors un délai pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux.

• L’annulation partielle en cas de régularisation possible : s’il n’opte pas pour le sursis à statuer, le juge administratif est tenu, de sa propre initiative, de ne prononcer qu’une annulation partielle de l’autorisation d’urbanisme s’il estime qu’un vice affectant une partie seulement du projet peut être régularisé. Il fixe alors le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux (2).

• La substitution de motifs : l’administration compétente pour délivrer l’autorisation peut demander au juge administratif de substituer les motifs illégaux fondant sa décision d’octroi par un ou plusieurs autres motifs, dès lors qu’une décision similaire aurait été prise en se fondant sur le(s) motif(s) substitué(s), et que cela ne prive pas le(s) requérant(s) d’une garantie procédurale (3).