« Quand pourrai-je commencer mes travaux ? »
Cette question posée à juste titre met le juriste dans l’embarras. Si l’entreprise en charge des travaux est en mesure d’indiquer un délai prévisionnel de réalisation, le juriste est bien souvent dans l’impossibilité d’en faire autant s’agissant d’indiquer une date précise pour le début des travaux. Cette impossibilité tient essentiellement aux différentes causes de retard, dans l’obtention des autorisations d’urbanisme requises et de leur caractère définitif et qui peuvent retarder la pose de la première pierre du projet.
L’obtention de l’autorisation : des délais peu maîtrisables
Si les délais d’instruction des autorisations d’urbanisme, encadrés par le Code de l’urbanisme, sont particulièrement courts (deux à trois mois), il existe de nombres causes de majoration et prolongation (ex : consultation des commissions et autorités diverses). Ainsi, le délai est porté à cinq mois pour la réalisation d’un établissement recevant du public ou quatre mois en cas de consultation de l’ABF.
Toutefois dans la pratique les délais ne sont pas appliqués avec rigueur. D’une part, les services compétents peuvent demander des pièces complémentaires, ce qui prolonge l’instruction. D’autre part, le retard à émettre les avis par les services compétents constitue également une autre cause de dérapage des délais pouvant conduire jusqu’à un refus. S’ajoutent à ces délais ceux de démarches préalables obligatoires : procédure de concertation du public ; obtention d’une autorisation nécessaire au dépôt du permis.
Il faut aussi évoquer le sursis à statuer qui permet à l’autorité administrative, dans certains cas (élaboration ou révision du PLU et projet de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan), de ne pas se prononcer sur la demande pendant un délai de deux ans. La Ville de Paris envisage ainsi de sursoir à statuer sur certaines demandes de permis de construire déposés pendant la période d’élaboration en cours du PLU bioclimatique.
L’administration peut aussi tout simplement refuser de délivrer l’autorisation d’urbanisme. Le porteur de projet peut alors choisir entre déposer une nouvelle demande ou contester le refus qui lui est opposé. Le choix de la stratégie dépendra des circonstances, notamment si l’opposition apparait justifiée ou non. Toutefois, la contestation du refus ne conduit pas la délivrance d’un permis. En effet, en cas de succès, l’Administration devra se prononcer à nouveau sur la demande, et plusieurs années se seront alors écoulées.
L’obtention du caractère définitif de l’autorisation : une cause fréquente de retard
Dès l’obtention de l’autorisation d’urbanisme, le porteur de projet peut légalement commencer les travaux. Toutefois, en cas de recours, il s’expose à une annulation de l’autorisation, voire à terme à une démolition des constructions réalisées. Une suspension des travaux pendant le chantier est également possible.
Ainsi, la sécurisation de l’opération requiert d’attendre pour commencer les travaux que l’autorisation soit définitive, c’est-à-dire que soit expiré le délai du droit de retrait dont bénéficie l’administration (3 mois) et le délai de recours contentieux du préfet et des tiers (2 mois), étant précisé que ce recours contentieux peut aussi être précédé d’un recours gracieux préalable (demande de retrait adressée à l’administration) qui reportera le délai de purge jusqu’à 6 mois si l’autorité administrative ne répond pas avec diligence.
Ce caractère définitif de l’autorisation est dans la pratique érigé en condition suspensive pour la passation des différents contrats et actes indispensables à l’opération de construction : promesses de vente, ventes en VEFA, contrats de financement…
