Le projet de loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (ou encore projet de loi Macron) qui n’avait pas pour vocation initiale d’impacter les véhicules immobiliers, présente désormais un intérêt non négligeable pour l’attractivité des organismes de placement collectif immobilier («OPCI») en étendant la liste de leurs actifs éligibles aux meubles affectés aux immeubles.
Par Damien Luqué, avocat au sein de l’équipe Services Financiers. Il intervient dans la structuration de véhicules immobiliers (OPCI, SCPI, FPS) au bénéfice de sociétés de gestion ou d’établissements financiers.
Depuis la création des OPCI par l’ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005, l’article L. 214-92 devenu l’article L. 214-36 du Code monétaire et financier (suite à la recodification issue de la transposition de la Directive sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs en France), dressant la liste des actifs éligibles aux OPCI, ne vise pas les meubles meublant des immeubles détenus directement ou indirectement par un OPCI.
L’article L. 214-34 du Code monétaire et financier rappelle simplement que l’OPCI a pour objet d’investir dans l’immobilier locatif (construit ou à construire) et l’article L. 214-36 du Code monétaire et financier ne vise, au titre des actifs relevant de la «poche immobilière», que les immeubles, les droits réels portant sur ces immeubles, les droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail portant sur ces immeubles, les parts ou actions de sociétés à prépondérance immobilière, les parts ou actions d’OPCI (ou véhicules étrangers équivalents), ou encore les actions de SIIC.
Par un amendement numéro 2119, approuvé en première lecture par l’Assemblée nationale, l’article L. 214-34 du Code monétaire et financier préciserait que les OPCI, en plus de leur investissement dans des immeubles locatifs (construits ou à construire), «à titre accessoire […] peuvent acquérir directement ou indirectement, en vue de leur location, des meubles meublants, des biens d’équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires à leur fonctionnement, à leur usage ou leur exploitation par un tiers».
La rédaction de cet amendement présente deux grands intérêts : l’amendement ne prévoit plus, comme il avait été initialement envisagé, un ratio maximum de meubles calculé au regard de l’actif immobilier total. La mise en place d’un tel ratio soulèverait un problème juridique, voire comptable. En effet, qui aurait été désigné par la réglementation pour calculer ce ratio ? Comment aurait dû être traitée la question de l’amortissement des meubles impactant automatiquement la valeur de ces biens ? De plus, l’amendement prévoit également que les meubles, avec l’immeuble auquel ils sont attachés, doivent être donnés en location à un tiers exploitant. L’objectif serait ainsi d’éviter le risque de voir des OPCI devenir, de fait, des gérants de résidences.
Cette faculté d’acquisition de meubles est également prévue de manière indirecte, puisque le projet de rédaction de l’article L. 214-36 du Code monétaire et financier prévoit expressément le cas des sociétés à vocation immobilière, investies par l’OPCI, détenant les immeubles «ainsi que les meubles» de ces immeubles.
En toute logique, la contrainte relative à la nature des revenus des OPCI est levée avec l’insertion de la référence aux loyers, issus de biens meublés, parmi les produits de l’OPCI tels que listés à l’article L. 214-51 du Code monétaire et financier.
Cette modification «technique» était une véritable demande de la profession. Espérons que cette clarification des textes soit conservée jusqu’à l’adoption définitive de la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.
