Aujourd’hui, les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à un taux de 15,5 %, et depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe de 2 % à 6 % pour les plus-values immobilières élevées (supérieures à 50 000 euros1).
Par Arnaud Agostini, avocat associé, Landwell & Associés et Blanche de Labarre, avocat, Landwell & Associés.
Si aucune modification n’est apportée à ces modalités d’imposition par le projet de loi de finances pour 2014, les règles de détermination de la plus-value imposable feront l’objet d’un nouveau remaniement. L’abattement pour durée de détention dont l’application est modifiée et complexifiée à une cadence exceptionnelle, devient un concept obscur pour des contribuables vendeurs en quête de clarté et de stabilité.
Les plus-values immobilières bénéficient d’un abattement progressif pour durée de détention permettant à terme une exonération totale de la plus-value(2). D’une durée de 15 ans depuis 2004, l’exonération n’est acquise qu’au terme d’un délai de 30 ans depuis le 1er février 2012(3).
Déjà introduit dans la base BOFIP de l’administration fiscale le 9 août 2013(4), un nouveau régime est envisagé par le projet de loi de finances pour 2014(5). Ce régime est, d’ores et déjà, applicable puisque l’instruction fiscale du 9 août 2013 prévoit son application à compter du 1er septembre 2013 ! Il conviendrait d’ailleurs de s’interroger sur la validité d’un tel processus par lequel l’administration anticipe une réforme non encore votée.
L’abattement pour durée de détention devient d’application protéiforme. Il convient de distinguer selon la nature de bien cédé (terrain à bâtir ou autre immeuble) et du type d’imposition prélevée (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux). S’agissant de l’impôt sur le revenu, l’exonération est désormais acquise au terme de 22 ans de détention.
Ironie du sort, ce régime n’est pas sans ressemblance avec son lointain ancêtre introduit par la loi de finances pour 1983 ! En effet, celui-ci prévoyait une exonération au bout de 22 ans pour les immeubles et de 32 ans pour les terrains à bâtir.
Une dichotomie du régime selon la nature des biens cédés, terrains à bâtir et autres biens immobiliers
Les cessions de terrain à bâtir ne bénéficient plus d’aucun abattement en fonction de la durée de détention. Les plus-values réalisées sont donc soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, quelle que soit la durée de détention du terrain par son propriétaire.
Lors de l’examen du projet de loi à l’Assemblée nationale, les députés ont voté une entrée en vigueur à compter du 1er mars 2014, et non au 1er janvier. Les ventes de terrain à bâtir bénéficieraient jusqu’à cette date du régime actuellement en vigueur, soit une exonération totale au bout de 30 ans de détention.
Une dichotomie du régime selon le caractère fiscal ou social du prélèvement
L’application de l’abattement pour durée de détention est différente, dans sa cadence et dans sont aux, selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux. Pour l’impôt sur le revenu, l’exonération est acquise après une durée de détention de 22 ans. En effet, la plus-value bénéficie d’un abattement annuel de 6 % au-delà de la 5e année de détention,puis de 4 % au titre de la 22e année de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération est acquise après une durée de détention de 30 ans. L’abattement annuel est égal à 1,65 % au-delà de la 5e année de détention, 1,60 % au titre de la 22e année de détention et 9 % au-delà de la22e année de détention.
Ainsi, malgré la nouvelle progression, il n’en reste pas moins que l’exonération totale n’est acquise qu’au-delà d’une période de détention de 30 ans. En outre, afin de créer un «choc d’offre» immobilière,est prévu un abattement exceptionnel de 25 %, au titre des cessions réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014. Sont cependant exclues de cet abattement les cessions de terrains à bâtir, les cessions de titres de société à prépondérance immobilière et les cessions réalisées au sein du groupe familial. Cet abattement exceptionnel s’applique sur le montant net de la plus-value imposable, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.
(1). Articles 200 B et 1609 nonies G du Code général des impôts.
(2). Article 150 VC duCode général des impôts.
(3). La plus-value bénéficie d’un abattement de 2 % par année de détention au-delà de la 5e année, de 4 % au-delà de la 17e année et de 8 % au-delà de la 24e année.
(4). BOI-RFPI-PVI-20-20.
(5). Article 18 du projet de loi de finances pour 2014.
