Par Sebastian Boyxen, avocat, CMS Francis Lefebvre Avocats

Il est bien connu que la réévaluation libre des actifs immobiliers d’une société civile immobilière (SCI) non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) est un non-événement pour l’imposition des associés personnes physiques. Ce n’est que lorsque le capital social de la SCI est détenu par des personnes morales soumises à l’IS que la combinaison des règles de l’IS et de l’article 238 bis K du CGI fait que le profit de réévaluation est compris dans le bénéfice imposable de la SCI pour la part revenant aux associés soumis à l’IS.

Le Conseil d’Etat, dans une récente décision (CE 19 septembre 2018 n° 409864, SCI JMD) complétant ces principes, se prononce pour la première fois sur l’impact de la réévaluation libre opérée par une SCI non soumise à l’IS, détenue exclusivement par des personnes physiques, sur la valeur fiscale des actifs réévalués lorsque la société calcule ultérieurement ses résultats selon les règles de l’IS, à la suite de la cession totale ou partielle de ses parts.

1. La décision «SCI JMD»

Les faits étaient les suivants : une SCI relevant du régime des sociétés de personnes, exerçant une activité de location nue d’immeubles et détenue exclusivement par des personnes physiques, avait procédé en 2010 à une réévaluation libre de ses actifs, telle que prévue par les dispositions de l’article L. 123-18 du Code de commerce.

En 2011, les parts de cette SCI sont cédées à la SCI JMD soumise à l’IS, détenue par les mêmes personnes physiques. Par conséquent, à compter de l’exercice 2011, les résultats de la SCI sont déterminés selon les règles applicables en matière d’IS en tenant compte notamment des amortissements calculés à partir de la valeur des immeubles résultant de la réévaluation.