Lorsque des investisseurs étrangers cherchent à investir en France et à acquérir des biens immobiliers, ils peuvent être tentés de raisonner avec leurs propres réflexes et connaissances nationales. C’est bien souvent précisément ce qu’il ne faut pas faire et, au contraire, les réflexes acquis dans un pays doivent parfois être oubliés lorsque l’on franchit la frontière ! La situation de la reprise d’une activité polluante française par un investisseur allemand peut apparaître comme particulièrement représentative et intéressante puisque les divergences entre réglementations allemande et française peuvent être lourdes de conséquences.
Par Laurence Riester, avocate, PwC Société d’avocats, et Irina Grillmeier, Rechtsanwältin, PwC Stuttgart, Allemagne
De manière générale, les principaux points d’attention sur les divergences entre le système juridique allemand et le système juridique allemand en matière immobilière pourraient être les suivants.
1. La publicité foncière
En droit allemand, il faut inscrire au livre foncier un titre de propriété d’un bien immobilier pour qu’il produise ses effets, les inscriptions qu’il contient sont opposables aux tiers et probantes entre les parties. Le système du Livre foncier alsacien-mosellan est comparable.
La «Vieille France» et le droit commun ne connaissent pas ce régime : la publicité foncière permet d’assurer l’information et la protection des tiers mais une inscription au service de la publicité foncière ne fait pas foi et n’est pas opposable aux tiers, ce que les investisseurs allemands ignorent souvent. Elle ne tend, en effet, qu’à informer les services fiscaux pour la taxation par la tenue d’un fichier immobilier.
2. La responsabilité de la pollution des sols
En droit allemand, c’est l’auteur responsable des pollutions mais également, potentiellement, le propriétaire du terrain concerné qui sont responsables par priorité. Les praticiens ont dès lors régulièrement la possibilité d’observer qu’un investisseur allemand reprenant, en France, un site pollué ou susceptible de l’être, dans le cadre d’un bail commercial, pouvait nourrir l’idée, inexacte, que la pollution n’était pas un sujet puisqu’elle relevait, dans son esprit, de la responsabilité du pollueur ou du propriétaire du terrain sur lequel étaient érigés les bâtiments à louer.
Il importe donc d’attirer l’attention des investisseurs étrangers, plus particulièrement allemands, sur le fait que le droit français retient la responsabilité trentenaire du dernier exploitant et non du...
