Le projet de loi de finances pour 2024 intègre une modification des règles de détermination de la valeur de parts de sociétés pour l’IFI. Si cette réforme a pour ambition de mettre fin à une différence de traitement avec une détention en direct d’un bien, elle conduit à une complexification du régime qui ne sera pas sans poser des difficultés.
L’IFI vise à taxer les biens immobiliers détenus par des personnes physiques, qu’ils soient détenus directement ou au travers d’une société, auquel cas l’impôt est calculé sur la fraction immobilière de la société, laquelle peut avoir à son bilan d’autres actifs.
Dans ce cas, il faut déterminer un coefficient de biens immobiliers qui est égal au pourcentage que représentent les actifs immobiliers dans l’actif total de la société.
Ce coefficient est alors appliqué à la valeur des actions de la société pour déterminer l’assiette de l’IFI.
Cette méthode de calcul a pu inciter certains contribuables à mettre en place un schéma d’optimisation fiscale en faisant détenir leurs biens immobiliers par une société plutôt que de les avoir en direct.
Dans ce schéma, une société qui détient des actifs immobiliers peut lever une dette qui sera affectée à la constitution d’un portefeuille de titres de placement. La valeur globale de la société reste alors la même (son nouvel actif étant équivalent à son nouveau passif), mais le coefficient immobilier de la société est impacté, ce qui réduit mécaniquement la valeur taxable des parts.
L’amendement au projet de loi de finances pour 2024 déposé par le gouvernement juste avant la mise en œuvre de l’article 49.3 de la Constitution vise précisément à décourager un tel schéma, mais au prix d’une complexité accrue du calcul de l’IFI.
Plutôt que de mettre en œuvre la procédure d’abus de droit, ce qui s’avère souvent délicat mais qui peut avoir un effet dissuasif certain, l’administration a préféré recourir à un dispositif de portée générale passant, une nouvelle fois, par des restrictions à l’endettement des sociétés en cause.
En cas de détention d’un bien par l’intermédiaire d’une société, toutes les dettes contractées par celle-ci sont admises en déduction pour la détermination de la valeur des parts sociales.
Seules les dettes contractées pour l’acquisition de biens immobiliers ou le financement de travaux font l’objet de certains aménagements.
L’amendement déposé par le gouvernement dispose que seules ces dettes pourront désormais être prises en...
