Des dispositions d’IFRS 16 (§ 18-21 & B34-B41) traitent de la détermination de la durée du contrat de location nécessaire au calcul de la valeur actualisée des loyers constituant la dette locative.
Par Eric Tort, professeur des universités associé à l’IAE Lyon, docteur HDR en sciences de gestion, diplômé d’expertise comptable
1. Principales dispositions d’IFRS 16 relatives à la durée du contrat de location
La durée du contrat de location est définie comme la période non résiliable du droit d’utilisation de l’actif sous-jacent augmentée (§ 18 et annexe A) :
– des options de renouvellement avec certitude raisonnable d’exercice par le preneur ;
– des options de résiliation avec certitude raisonnable de non-exercice par le preneur.
Afin d’évaluer la durée de la période non résiliable, il y a lieu de déterminer la période au cours de laquelle le contrat est exécutoire. Le caractère exécutoire s’interrompt dès lors que le bailleur et le preneur ont chacun une faculté unilatérale de résiliation avec à leur charge au maximum une pénalité négligeable (B34).
2. Autres cas visés par B35
L’appréciation de la «certitude raisonnable» doit être faite en considérant les faits et circonstances apportant au preneur un avantage économique à exercer ou non lesdites options (§ 19).
N.B. : les options de renouvellement ou de non-résiliation sont présumées en cas d’obligation de versement du preneur au bailleur d’une indemnité fixe quel que soit le choix effectué (exercice ou non de l’option) (B38). Du fait des coûts de remplacement, elles sont considérées d’une probabilité d’autant plus forte que la période non résiliable du contrat est courte (B39).
Il y a lieu de réapprécier la «certitude raisonnable» d’exercice ou de non-exercice d’une option en cas de changement de circonstances ou d’événements sous le contrôle du preneur susceptibles d’impacter l’appréciation initiale (§ 20 et cf. exemples en B41).
La durée du contrat de location débute à sa date d’effet correspondant à la date de mise à disposition de l’actif sous-jacent que cette dernière soit payante ou gratuite (i.e. y compris en cas de franchise de loyer). La révision de la durée du contrat de location est requise en cas de modification de la période non résiliable (§ 21). Il s’agit de situations où il y a modification des éléments initialement pris en compte (option finalement exercée et vice versa, événements interdisant ou obligeant désormais l’exercice d’une option).
3. Le cas particulier des baux commerciaux français
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