L’article L. 100-4 du Code de l’énergie fixe les objectifs de la politique énergétique nationale pour répondre à l’urgence écologique et climatique. La réduction de la consommation énergétique passe par une dynamique économique nécessaire et a pour but de préserver la compétitivité et le développement du secteur industriel. Le bail commercial est forcément concerné.
Le bail commercial, protection du fonds de commerce, élément patrimonial, est un contrat à finalité économique qui n’a pas intrinsèquement pour objet de protéger l’environnement.
Pourtant, il intéresse le bâtiment.
De ce fait, le bail commercial est la formidable interface avec la protection de l’environnement.
Cette situation conduit à un chassé-croisé permanent entre le droit des baux commerciaux et le droit de l’environnement.
Comment sommes-nous parvenus à une intégration exponentielle du droit de l’environnement dans le bail commercial ? (1)
Quelle ingénierie contractuelle utiliser pour aller encore plus loin et rester dans une relation équilibrée preneur/bailleur afin de s’inscrire dans cette politique énergétique nationale d’intérêt général ? (2)
1. L’intégration exponentielle du droit de l’environnement dans le bail commercial
De multiples exemples de cette intégration pourraient être repris mais quatre nous paraissent principalement devoir être rappelés.
Le droit de l’environnement s’est glissé dans les préoccupations des parties dans la relation du bail commercial au niveau du sol (1.1) et au niveau du bâti (1.2).
1.1. L’environnement, le bail commercial et le sol
L’état des risques : ER(P)
La loi climat et résilience du 22 août 2021 et le décret d’application du 1er octobre 20221 ont remanié l’article L 125-5 du Code de l’environnement.
Depuis le 1er janvier 2023, il faut parler d’état des risques plutôt que d’état des risques et pollutions.
Pour rappel, l’article L. 125-5 du Code de l’environnement pose le principe de l’information des locataires de biens immobiliers de l’existence des risques technologiques, miniers, naturels et du recul du trait de côte, prévisibles.
A cet effet, le vendeur ou le bailleur doivent informer de l’existence de ces risques par l’établissement d’un état des risques.
• Cet état des risques doit être remis au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l’immeuble si une telle visite a lieu et, plus tard, être intégré au dossier de diagnostic technique annexé au contrat de location. La loi prévoit donc une information plus précoce des annonces immobilières, relative à la mise en location d’un bien immobilier.
• Si l’immeuble bâti a fait l’objet d’un sinistre indemnisé au titre de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du Code des assurances, l’information est à faire figurer dans l’état des risques.
• Enfin, une attention particulière doit être portée aux documents d’information sur la pollution des sols.
Lorsqu’un terrain est situé en secteur d’information sur les sols qui comprennent les terrains ou la connaissance de la pollution des sols justifie la réalisation d’études de sols ou de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publique et l’environnement, le bailleur est tenu d’en informer par écrit le locataire dans une annexe particulière au bail.
L’interaction entre les droits de l’environnement et le bail commercial dans le premier exemple ne fait pas de doute.
La dépollution des sols : le cas des ICPE
De nouvelles modalités lors de la cessation d’activité d’une installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE) ont été posées avec la loi ASAP du 7 décembre 20202 et son décret d’application du 19 août 20213.
La remise en état administrative (désormais dénommée la réhabilitation) ne signifie pas que le bien doit être dépollué.
En qualité de dernier exploitant le preneur est le débiteur de cette...
