Réformer ou supprimer l’ISF était un objectif dont la logique n’était pas discutable. Maintenir cet impôt à raison des seuls actifs immobiliers pouvait sembler une évolution rendant acceptable la réforme. Il faut en revanche convenir aujourd’hui d’une chose : la mécanique du nouvel IFI soulève bien des questions.
Par Francois Lugand, avocat associé, et Pierre Bonamy, avocat, Arsene
Tout d’abord, il stigmatise l’immobilier comme un support d’investissement passif. C’est à contre-courant de l’évolution profonde qu’a connue ce secteur depuis les 20 dernières années. La barrière entre l’investissement immobilier et l’activité de professionnel de l’immobilier cède de plus en plus sous le poids de la réalité économique. Une société foncière peut aujourd’hui acheter avec un engagement de revendre (article 1115 du Code général des impôts), acheter pour construire (article 1594 du Code général des impôts), le tout dans un véhicule d’investissement dédié professionnel (OPPCI, FPS) ou dans un véhicule côté. La notion de risque, de rentabilité, l’appréciation même du temps ont changé dans cet environnement. En sortant du champ d’application de l’IFI les seuls actifs immobiliers relevant des articles 35 et 34 du Code général des impôts, le législateur tronque le débat de l’investissement passif et crée une attrition de la place de l’immeuble dans son environnement fiscal.
Le pari de l’IFI, au-delà de l’acceptabilité de la réforme de manière générale, consiste à troquer une réduction du champ d’application de l’impôt contre l’élargissement de la base imposable, pour ce qui en reste. La mécanique proposée est subtile. Elle passe tout d’abord par un «reset» global de l’impôt. On ne l’amende pas, on lui substitue un nouvel impôt. Ce qui donne l’occasion de revoir profondément les règles issues de la pratique de l’ISF afin d’en gommer les inefficacités en termes de...
