Lorsqu’une personne, crédit preneuse d’un bien immobilier mis en sous-location, lève ensuite l’option d’achat prévue par le contrat, l’immeuble entre dans son patrimoine et elle cesse d’exercer son activité de sous-location, pour exercer en lieu et place une activité de location nue.
En matière d’impôt sur le revenu, la location de locaux nus caractérise par principe une activité civile qui conduit à la perception de revenus fonciers, tandis que les revenus provenant de la sous-location d’un immeuble nu sont imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (BNC).
Ainsi, pour les associés personnes physiques d’une SCI soumise au régime des sociétés de personnes, le changement d’activité résultant de la levée d’option d’achat entraîne l’imposition dans la catégorie des BNC de la plus-value acquise à la date du transfert de l’immeuble dans le patrimoine de la SCI (CE 4-3-2015 n° 360508 ; 9-6-2020 n° 423598). La situation des associés soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) faisait en revanche jusqu’à présent l’objet de divergences jurisprudentielles.
Le Conseil d’Etat a tranché dans un arrêt du 26 avril 2024, n° 472855, Sté CMM Finances. Il écarte, pour les associés soumis à l’IS, les conséquences qui résultent pour les associés personnes physiques du passage d’une activité de sous-location à une activité de location, du fait de l’exercice de l’option d’achat. En effet, selon l’article 238 bis K du CGI, la part de bénéfices d’une société de personnes revenant à un associé soumis à l’IS est déterminée selon les règles applicables à l’IS, et ces règles n’opèrent aucune distinction entre les revenus issus de la location d’un immeuble nu et ceux issus de la sous-location de ce dernier.
Le Conseil d’Etat censure par conséquent l’arrêt de la CAA de Versailles objet du pourvoi (9-2-2023 n° 20VE02886) et confirme l’approche inverse qui avait été retenue par la CAA de Nantes (28-11-2023, n° 22NT01088).
