Le traitement au regard de la TVA des sommes que le vendeur d’un immeuble verse à son acquéreur au titre d’une garantie locative semblait fixé par la jurisprudence du Conseil d’Etat depuis 1994 (CE 5 janvier 1994, n° 73875, 9e et 8e s.-s., UAP). La haute juridiction avait alors considéré que l’engagement pris par le vendeur d’indemniser l’acquéreur si l’immeuble vendu ne produisait pas le flux de loyers escompté faisait partie intégrante de l’économie globale de la transaction immobilière : c’est en considération de cet engagement pris par le vendeur que le prix d’achat de l’immeuble avait été déterminé. Par conséquent, si la garantie était effectivement mise en œuvre, les sommes versées étaient considérées comme une réduction du prix de vente de l’immeuble et, partant, donnaient lieu à correction à la baisse de la TVA initialement versée au Trésor par le promoteur lorsque la vente portait sur un immeuble neuf.
Par Vincent Agulhon, avocat, Darrois Villey Maillot Brochier
Un tel raisonnement était économiquement fondé : un immeuble de placement étant, en pratique, valorisé en fonction du flux de revenus locatifs qu’il produit, la situation de vacance imprévue lors de la vente en dégrade la valeur vénale, de sorte la mise en jeu de la garantie se justifie par la constatation de cette moindre valeur. Par ailleurs, le vendeur, débiteur de la garantie, n’étant pas locataire et ne disposant pas de la jouissance de l’immeuble, les sommes versées en substitution de loyers ne pouvaient pas recevoir le même traitement que les loyers eux-mêmes.
Dans une affaire Akerys Promotion, l’administration fiscale avait toutefois remis en cause ce traitement comme réduction de prix au motif que l’engagement de garantie locative pris par le promoteur vendeur ne trouvait pas, selon elle, son origine dans la valorisation conventionnelle de l’immeuble vendu mais constituait plutôt la contrepartie de l’engagement pris par l’acheteur de confier la gestion locative de l’immeuble, pour une durée minimale de 9 ans, à un prestataire agréé par le vendeur. Selon les services fiscaux, l’acheteur de l’immeuble avait rendu une prestation de services au vendeur en concluant un mandat de gestion avec le tiers prestataire agréé par ce dernier. L’indemnité versée en substitution des loyers manquants constituait la contrepartie de cette prestation rendue par l’acquéreur ; elle devait donc être soumise à TVA car elle ne constituait pas une simple réduction du prix de vente de l’immeuble.
