Au cours des années passées, nous avons constaté le développement de transactions portant sur des actifs immobiliers détenus via des véhicules réglementés en société à prépondérance immobilière à capital variable (ci-après «SPPICAV») ou par l’intermédiaire de sociétés assujetties au régime fiscal des sociétés d’investissements immobiliers cotées (ci-après «filiales SIIC»). Cela a eu pour conséquence de complexifier les structures et les échelons de détention. La simplification de ces structures est devenue un enjeu pour réduire les coûts et redonner de la souplesse aux structures d’investissement en facilitant le financement et la remontée des flux. Cette simplification est le plus souvent obtenue en fusionnant les entités interposées. Ces opérations de fusion sont dorénavant facilitées par la nouvelle rédaction de la doctrine administrative relative à l’application du régime de faveur des fusions en matière d’impôt sur les sociétés (ci-après «IS»).
Par Bruno Lunghi, avocat associé, Leïla Djellal, avocate, et Vincent Castillo, avocat, PwC Société d’Avocats
Les filiales SIIC et SPPICAV sont deux types de véhicules d’investissement qui bénéficient d’un régime d’exonération d’IS sous réserve du respect de certaines obligations de distribution. En raison de ce statut fiscal, une filiale SIIC est autorisée à investir dans des actifs immobiliers via une SPPICAV ou, inversement, une SPPICAV peut détenir des actifs immobiliers par le biais d’une filiale ayant opté pour le régime SIIC. Dans ce cas, la détention d’une filiale SIIC sous la forme de société de capitaux par une SPPICAV peut notamment répondre à l’exigence de la banque assurant le financement en vue de sécuriser ses garanties sur les actifs détenus par cette filiale SIIC. En outre, la détention d’une filiale SIIC par une SPPICAV peut également résulter de l’acquisition par la SPPICAV d’une société de capitaux assujettie à l’IS et qui ensuite opte pour le régime SIIC. La société de capitaux assujettie à l’IS devra alors opter pour le régime des SIIC en vue d’être exonérée, une «exit tax» sera acquittée au taux de 19 % sur les plus-values latentes sur les actifs.
1. Rappel des règles applicables au SPPICAV et SIIC
Sur le principe, les régimes fiscaux des filiales SIIC et SPPICAV sont assez proches de prime abord puisqu’ils constituent des régimes d’exonération avec des activités qui sont encadrées par la loi. En effet, tant les filiales SIIC que les SPPICAV sont tenues, pour être exonérées, de réaliser une activité locative à long terme, les activités de marchands de bien et/ou de promotion étant exclues (la filiale SIIC ayant...
