La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (la Loi) fait du diagnostic de performance énergétique (DPE) un nouveau critère contraignant pour la location des immeubles d’habitation. Le principe de libre fixation du montant du loyer connaît de nombreuses restrictions, notamment dans les zones tendues.
L’incidence à la baisse de la performance énergétique sur la valeur locative d’intégration
La Loi introduit de nouvelles restrictions lorsque les logements sont classés, par le DPE, en classe F ou G selon les critères définis à l’article L.173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation. Le nouveau loyer ne pourra ainsi excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire que ce soit en cas de relocation, que le bien soit loué nu, meublé ou qu’il fasse l’objet d’un bail « mobilité », et que le logement soit situé ou non dans une zone tendue.
Cette disposition sera applicable en métropole aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022.
La Loi intègre les nouveaux critères du DPE, issus la loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019, dite « loi Énergie et climat », dans les caractéristiques du logement décent.
Ce texte a introduit un seuil minimal de consommation d’énergie. Ainsi, à compter du 1er janvier 2025, les logements classés G ne seront plus considérés comme des logements décents. Il en sera de même à compter du 1er janvier 2028, pour les logements classés F et à compter du 1er janvier 2034, pour les logements classés E.
En cas de logement « indécent » au sens de ces nouvelles dispositions, les sanctions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’appliqueront.
Le juge saisi pourra contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires, imposer une réduction de loyer et accorder des dommages et intérêts au locataire. Ces sanctions s’appliqueront à tous les contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur des nouveaux critères de décence.
Deux exceptions ont toutefois été prévues :
– pour les logements en copropriété, lorsque le copropriétaire démontre que, malgré ses diligences tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
– pour les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal.
Mais même dans ces situations où les travaux ne pourront pas être réalisés, le juge pourra là encore imposer une baisse de loyer et accorder des dommages et intérêts.
Par ailleurs, le bailleur qui souhaite procéder à la révision du loyer, à sa majoration, à sa réévaluation ou à son augmentation devra respecter un minimum de performance énergétique.
Ainsi, pour le bien loué classé F, la mise en œuvre de la clause de révision du loyer se trouvera paralysée. Le bailleur ne pourra pas non plus faire jouer le mécanisme de majoration du loyer en application d’une clause expresse par laquelle il accepte de réaliser des travaux d’amélioration moyennant une augmentation du loyer.
L’interdiction d’augmenter le montant du loyer pour les logements les plus énergivores est applicable aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la loi du 22 août 2021, soit à compter du 25 août 2022.
« La valeur verte », valorisation de la valeur locative
Corrélativement, les logements avec une « bonne note » DPE vont voir leur valeur locative augmentée.
La loi « Climat et résilience » leur confère une « valeur verte », qui correspond à l’augmentation de valeur engendrée par une meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier, critère qui sera pris en compte pour apprécier la valeur locative du bien.
