Qu’elle soit réalisée au travers d’un fonds d’investissement, d’une structure de portage ou encore désormais d’un SPAC (Special Purpose Acquisition Company, ou société d’acquisition à vocation spécifique), la structuration d’un investissement immobilier soulève de nombreuses problématiques tant juridiques que fiscales. Il nous a donc semblé utile, pour ce numéro de la Lettre de l’Immobilier, de nous intéresser aux évolutions récentes affectant non pas les conditions d’acquisition proprement dites mais l’entité au travers de laquelle ces opérations sont réalisées.
Par Julien Saïac et Jérôme Sutour, avocats associés
En effet, de manière classique, le choix de la forme du véhicule d’acquisition dépend de considérations propres tout à la fois à la stratégie que souhaite déployer le véhicule, à la typologie des biens à acquérir et à la fiscalité du véhicule et de ses associés. A cet égard, la décision d’adopter ou non la forme de fonds d’investissement aura une incidence tant sur la nature des opérations pouvant être conduites durant la vie du véhicule que sur le bénéfice de l’exonération de TVA relative aux services de gestion bénéficiant à certains véhicules.
Au-delà, enrichies des pratiques propres au capital investissement, les structurations immobilières s’accompagnent désormais de plus en plus souvent de mécanismes de rémunération de la performance relevant en droit ou de fait des schémas de type carried interests. Leur mise en place requiert ainsi de s’assurer qu’ils peuvent véritablement s’inscrire dans le cadre propre réservé aux véhicules de private equity ou, à défaut, qu’ils en respectent les principes. A cet égard, la valorisation des parts souscrites par les équipes de gestion de ces véhicules revêt une importance capitale.
A ces considérations classiques, la concurrence entre Etats et l’adoption d’un régime juridique, théoriquement uniforme au sein de l’Union européenne en raison de la directive AIFM, rendent délicat le choix de la localisation du véhicule d’investissement. Le choix sera guidé tant par des considérations d’ordre juridique et règlementaire que fiscal. Les derniers commentaires de l’administration fiscale française sur la convention franco-luxembourgeoise et sur les critères de comparabilité entre les véhicules français ou étranger invitent à revoir les structurations traditionnelles d’investissement immobilier afin d‘en apprécier la pertinence opérationnelle et fiscale.
Cette lettre nous donne aussi l’occasion d’évoquer des points d’actualités juridiques et fiscales en matière immobilière.
