Par François Lacroix, avocat associé en fiscalité. Il intervient plus particulièrement dans les secteurs de la fiscalité immobilière, des services publics, des entreprises et des personnes morales publiques ou privées non lucratives. francois.lacroix@cms-bfl.com

Et Sophie Girelli, avocat en fiscalité. Elle intervient en matière de fiscalité immobilière, des entreprises et des organismes non lucratifs. sophie.girelli@cms-bfl.com

L’engouement pour la location meublée de courte durée s’est accentué avec le développement des plate-formes de services numériques : certains propriétaires immobiliers louent tout ou partie de leur habitation principale pendant leurs absences, tandis que d’autres dédient un logement à la location meublée tout en ayant l’ambition de l’occuper ponctuellement, à titre de «pied-à-terre».

Selon des proportions certes différentes, ces deux situations dénotent une affectation hybride du logement, à caractère respectivement patrimonial et commercial : en effet, même ponctuelle et de courte durée, la location meublée est une activité fiscalement commerciale (au contraire des locations nues) du seul fait de sa récurrence (Conseil d’Etat, 28 décembre 2012, n° 347607), ce qui limite le choix de la structure juridique, et peut parfois aller jusqu’à obliger le propriétaire à se comporter en commerçant, y compris vis-à-vis de l’occupant non-locataire !

SCI soumise à l’impôt sur le revenu et location meublée ne font pas bon ménage

C’est ainsi, tout d’abord, que la dimension patrimoniale de l’immeuble pourra être altérée par cette commercialité fiscale : la SCI, instrument privilégié pour la réalisation d’investissements immobiliers en France, ne sera pas adaptée à l’exercice d’une activité de location meublée, sauf à vouloir enfermer ce logement dans une structure soumise à l’impôt sur les sociétés, auquel une SCI ne peut échapper qu’en cas d’activité commerciale marginale (moins de 10 % de ses recettes totales ; cf. BOI-IS-CHAMP-10-30 §320 et 330).

Pour un immeuble déjà possédé par une SCI, les associés auront ainsi tout intérêt à transformer celle-ci en une société d’une autre forme avant de se lancer dans la location meublée, s’ils veulent pouvoir bénéficier des avantages (décrits pages 2-3) de l’impôt sur le revenu.

Mais alors, qu’il s’agisse d’une création ou d’une transformation, quelle forme sociale choisir ? Seules devront être retenues, une SNC (mais les associés seront alors tous juridiquement commerçants), une EURL ou encore une SARL «de famille» qui optera pour son assujettissement à l’impôt sur le revenu, sous la double condition d’être constituée entre parents directs et d’exercer à titre exclusif une activité commerciale…

Or, les choix conditionnant l’atteinte du premier objectif (une société soumise à l’impôt sur le revenu louant en meublé), ne font qu’accroître la seconde difficulté (inhérente à une occupation gratuite de l’immeuble par le ou les associés pendant les périodes de non-location), source de complexité voire de difficultés, compte tenu notamment de l’ambiguïté de la doctrine administrative.

Le recours à une structure juridique limite, voire empêche, l’occupation gratuite du logement par les associés

En effet, à la différence des règles existant en matière de revenus fonciers (CGI, Art. 15-II et Conseil d’Etat, 27 octobre 1999, n° 172940), aucun des textes applicables aux activités commerciales (qui régissent également l’impôt sur les sociétés) ne dispense clairement une société d’inclure dans son résultat imposable l’avantage correspondant à l’utilisation privative et gratuite d’un logement destiné à la location meublée, sauf à rechercher un fonctionnement juridique dont la complexité sera inadaptée à la versatilité d’usage recherchée.

Par ailleurs, si cette même activité hybride porte sur un immeuble logé au sein d’une forme sociale soumise à l’impôt sur les sociétés, les contraintes tant juridiques que fiscales pesant sur la société et son (ses) associé(s) seront encore plus importantes ; c’est donc vers son acquisition en nom propre que devrait s’orienter toute personne désireuse d’affecter un immeuble à ce double usage patrimonial et commercial.