L’obtention d’un permis de construire est un préalable nécessaire à toute opération de construction ou de restructuration. La complexification du droit de l’urbanisme et le développement massif du contentieux à l’encontre de ces autorisations rendent difficile l’obtention d’un permis de construire définitif. Dans un tel contexte, la réalisation d’une analyse juridique du dossier de demande de permis de construire limite les risques de refus de demande de permis de construire et d’annulation de ce dernier en cas de recours introduits par des tiers devant un tribunal administratif.
Par Christine Bernardo, counsel, DLA Piper
1. Qu’est-ce qu’un audit juridique de permis de construire ?
Un audit juridique de permis se compose de deux parties. La première partie porte sur le caractère complet du dossier de demande de permis de construire et la régularité des pièces produites, et la seconde partie porte sur la conformité du projet aux règles d’urbanisme.
1.1. L’analyse formelle du dossier de demande de permis de construire
– La composition du dossier
La composition du dossier de demande de permis de construire est définie par le Code de l’urbanisme. Chaque demande de permis de construire doit comporter, au minimum, les pièces suivantes : plan de situation, plan de masse, plan de coupe, plans de façades et de toiture, notice architecturale, document graphique présentant le projet dans son environnement, une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche et dans le paysage lointain.
Ensuite, en fonction des caractéristiques du projet, le dossier comporte des pièces complémentaires comme une étude d’impact, l’accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d’autorisation d’occupation temporaire du domaine public, etc. La liste des pièces à fournir est définie dans les formulaires Cerfa à joindre à toute demande d’autorisation d’urbanisme. En principe, ce formulaire liste de manière exhaustive les pièces à produire. Pour autant, ces dernières années, le législateur a eu tendance à modifier régulièrement les pièces à produire à l’appui d’une demande de permis de construire. Or, le formulaire Cerfa n’étant pas modifié régulièrement, il est nécessaire de s’assurer de la complétude du dossier au regard également des dispositions du Code de l’urbanisme.
