La Cour de cassation précise ses critères de validité concernant les garanties délivrées par une SCI au bénéfice d’un tiers dans son arrêt du 2 novembre 2016. Ce dernier précise les contours de la notion d’intérêt social qui doit être prise en compte lors de ce type d’opération.
Par Arnaud Burg, associé, DS Avocats
Le débat concernant la possibilité pour une société civile immobilière (SCI) de donner en garantie un bien immobilier qu’elle détient, pour garantir les engagements de son associé ou d’un tiers, s’enrichit tous les ans d’une précision apportée par la Cour de cassation.
L’année 2016 ne faillit pas à cette règle et l’arrêt du 2 novembre 20161, rendu par la chambre commerciale de la haute cour, est venu compléter cette construction prétorienne en précisant ce que recouvrait la notion d’intérêt social pour la société délivrant la garantie, critère posé pour la première fois dans un arrêt du 8 novembre 20112.
Après avoir rappelé dans un premier temps les critères posés par la Cour de cassation pour qu’une sûreté soit valablement accordée par une SCI à un tiers (1), nous examinerons dans un second temps l’apport de l’arrêt rendu le 2 novembre dernier (2).
1. Rappel des principes posés par la Cour de cassation
Avant l’arrêt du mois de novembre 2011, la Cour de cassation admettait la validité d’une garantie délivrée par une SCI sous réserve que l’un des trois critères suivants soit alternativement rempli.
– Une garantie en conformité avec l’objet social.
L’article 1849, alinéa 1 du Code civil dispose que «dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social». En application de cet article, la jurisprudence considérait comme valable une garantie délivrée par une SCI en conformité avec son objet social.
A défaut d’objet social incluant la délivrance de sûreté, la jurisprudence pouvait retenir un autre critère pour admettre la validité de ce type de garantie.
– L’existence d’une communauté d’intérêt entre la SCI et le bénéficiaire de la garantie.
Cette communauté d’intérêt pouvait résulter de l’existence soit d’un lien contractuel entre les participants, soit d’associés communs ou même de dirigeants communs.
Enfin dans l’hypothèse où aucun des deux premiers éléments ci-dessus rappelés n’aurait été avéré, la Cour de cassation admettait un dernier critère pour valider une garantie délivrée par une SCI au profit d’un tiers.
– Le consentement unanime des associés.
Se basant à juste titre sur l’article 1852 du Code civil qui énonce que «les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus...
