La détermination de la fraction taxable à l’impôt sur la fortune immobilière («IFI») de la valeur des titres de sociétés est un exercice complexe. En étendant aux emprunts immobiliers contractés par les sociétés le régime déjà applicable aux dettes in fine et sans terme souscrites par les particuliers redevables de l’IFI, la loi de finances pour 2019 ajoute à cette complexité. Alors que l’administration a lancé cet été une vague de contrôles de l’IFI, de nombreuses interrogations n’ont pas trouvé de réponse dans la dernière mise à jour du BOFiP. Morceaux choisis.
Par Luc Jaillais, avocat associé, et Vincent Forestier, avocat, CMS Francis Lefebvre Avocats
Principes et exceptions
La valeur des titres des sociétés est passible de l’IFI pour sa fraction qui correspond aux immeubles sociaux non exonérés. Ce principe amène d’abord à déterminer le coefficient immobilier propre à la situation de chaque société au 1er janvier. Ce coefficient est ensuite appliqué à la valeur vénale des titres, laquelle est en principe fixée en déduisant toutes les dettes sociales.
Dans la version originelle de l’IFI, quelques exclusions étaient d’ores et déjà prévues à l’égard de dettes finançant des actifs immobiliers imposables, soit que leur présence au bilan résulte d’opérations de «vente à soi-même», soit que les dettes soient souscrites directement ou indirectement auprès du redevable lui-même, de son foyer ou de son groupe familial ou de sociétés liées à ces personnes.
L’article 973, III du Code général des impôts («CGI») dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2019 y ajoute un traitement spécifique pour les prêts dont le remboursement du capital n’intervient qu’à l’échéance, dits «sans terme». La loi prévoit que le montant déductible est progressivement réduit par un mécanisme d’amortissement linéaire sur la durée contractuelle de la dette ou, à défaut, sur 20 ans.
Sort des prêts immobiliers in fine et sans terme existant déjà au 1er janvier 2019
L’administration n’a pas fait connaître sa position à cet égard dans le cadre de ses commentaires du 2 mai 2019, mais on peut relever que s’agissant de la même mesure applicable dès 2018 aux dettes personnelles des contribuables, elle indiquait que «ces dispositions s’appliquent également aux...
