Les objectifs de réduction de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre mis en place par la règlementation européenne et, en France, notamment par la loi Climat et Résilience du 24 août 2021 ont conduit les investisseurs et promoteurs à intégrer des critères ESG dans leurs décisions d’investissement et projets de construction en matière immobilière. De même, le nouveau PLU bioclimatique adopté récemment par le Conseil de Paris vise à promouvoir le développement de la mixité fonctionnelle des actifs.
Face à la prise en compte croissante des critères ESG et aux développements de projets à l’utilité maîtrisée, on peut s’interroger sur le rôle des immeubles dans la ville de demain.
Des sociétés de gestion ou fonds conciliant performance financière, sociétale et environnementale ont fait leur apparition ou ont renforcé leurs exigences concernant les stratégies d’investissements reposant sur des principes de sélection de projets inclusifs et durables.
Intégration et utilisation de l’immeuble au cœur de la dimension sociale
La dimension sociale d’un projet immobilier renvoie généralement à deux idées : (i) l’intégration et l’utilité de l’immeuble dans son environnement et (ii) l’utilisation de l’immeuble telle que voulue par un propriétaire pour le bien-être de l’utilisateur.
D’une part, le critère social évalue l’insertion d’un immeuble dans son environnement au sens du quartier ou territoire. Est alors pris en compte son impact sur un territoire donné. Ainsi, les projets immobiliers sont de plus en plus étudiés à la lumière de l’impact qu’ils pourraient avoir sur leur environnement immédiat – et cela dans les deux sens : d’une part, au regard de la fonction de l’immeuble au sein de son environnement et l’apport qu’il aura pour les utilisateurs de cette zone géographique et, d’autre part, au regard de l’apport de l’environnement de l’immeuble sur ses utilisateurs. En effet, ces derniers sont sensibles notamment aux offres suivantes : transports, commerces, alimentation et loisirs.
D’autres fonds et/ou opérateurs s’intéressent au développement de projets de réhabilitation des espaces publics ou de vieux sites historiques en actifs mixtes en contribuant ainsi à un objectif d’intérêt général.
C’est le cas des projets de réhabilitation d’abbayes en actifs mixtes mêlant alors différents usages comme l’hôtellerie, les bureaux ou encore le commerce.
De même, certains porteurs de projets ont développé des actifs mixtes proposant des logements sociaux et des centres de santé.
D’autre part, le critère social évalue aussi l’utilisation faite par l’utilisateur de l’immeuble. Sont pris en compte, notamment, les enjeux de santé et sécurité des occupants mais aussi de leur confort et bien-être.Pour les actifs à usage de bureaux, il s’agit de repenser les espaces pour permettre à l’utilisateur de travailler dans des conditions de bien-être optimales ou pour créer des espaces plus collaboratifs.
De nouveaux labels et certifications
C’est dans ce contexte que de nouveaux labels et certifications ont vu le jour tel que la certification WELL Building Standard qui pose de nouveaux critères comme la qualité de l’air, l’eau, la lumière, le confort.
Pour aller plus loin dans la prise en compte du critère social dans leurs projets, les acteurs de l’immobilier ont pu faire appel à des « happiness managers » afin de veiller au bien-être des salariés sur leur lieu de travail.
Pour les actifs résidentiels, il s’agit d’intégrer l’accessibilité, le confort ou encore les services rendus aux occupants.
Les résidences services seniors proposent aux occupants des prestations annexes, type services de coiffure, de soins ou de restauration.
Enfin, les résidences étudiantes ou encore les espaces coliving illustrent la recherche de bien-être des utilisateurs.
