Nous avons ainsi souhaité consacrer ce nouveau numéro de la lettre de l’immobilier aux investissements étrangers en France, et évoquer tout d’abord les difficultés que peuvent rencontrer les investisseurs étrangers en matière d’imposition des plus-values, d’impôts sur la détention d’actifs immobiliers, de TVA ou bien encore de traitement des revenus de certaines sociétés immobilières exonérées d’impôt sur les sociétés. On constatera notamment en matière de taxe de 3 % et d’impôt sur la fortune immobilière  mais également en matière de taxation de certaines plus-values, que la complexité des règles applicables et pour certaines leur caractère antiéconomique, peut être source d’impositions lourdes et non prévues, situation que les décisions de justice récentes rendues n’améliorent pas. Quant à ceux des investisseurs étrangers qui privilégieront le recours à des sociétés immobilières exonérées, ils devront porter une attention toute particulière au régime d’imposition des revenus qui dépendra principalement du statut et de la résidence fiscale des actionnaires.

Nous évoquerons également les difficultés d’assimilation de certaines sociétés étrangères à des sociétés françaises pour le besoin de l’application des règles fiscales françaises à la lecture notamment de deux décisions récentes du Conseil d’Etat et du tribunal administratif de Paris, ainsi que l’impact que ne manquera pas d’avoir le projet de directive ATAD 3 sur les structures internationales de détention immobilière.

Sur le plan juridique, nous observerons que si le droit immobilier français ne contient que très peu de dispositions spécifiquement applicables aux étrangers, il faut néanmoins noter la problématique de la représentation et de l’habilitation des signataires d’une société étrangère dans un contrat ainsi que l’attention qui doit rester portée à la réglementation relative au contrôle des investissements étrangers en France, qui peut entraîner pour certains investisseurs étrangers une obligation de notification et d’autorisation préalable par le ministre en charge de l’Economie. Nous consacrerons également des développements au règlement UE du 15 mars 2023 relatif aux fonds européens d’investissement à long terme qui renforce l’attractivité des ELTIF. Nous rappellerons les conditions permettant une application du statut des baux commerciaux aux étrangers et l’importance de l’immatriculation au RCS du locataire à l’adresse des locaux loués. Un dernier thème sera celui des particularités des financements immobiliers en France que ne peuvent ignorer les investisseurs étrangers.