La troisième loi de finances rectificative pour 2012 prévoyait de soumettre les opérations de construction et de rénovation du logement social au taux de 10 %. Ces opérations avaient déjà supporté à compter du 1er janvier 2012 (1) un rehaussement du taux de 5,5 % à 7 % lors de l’institution d’un deuxième taux réduit de TVA par le législateur.
Par Elisabeth Ashworth, avocat associé, responsable des questions de TVA au sein du département de doctrine fiscale et Patrick Danis, avocat associé spécialisé dans les questions de TVA.
Dans son discours d’Alfortville du 21 mars 2013, le président de la République avait annoncé que le taux réduit le plus faible – qui devrait être maintenu à 5,5 % - s’appliquerait à la construction de logements sociaux dont l’achèvement interviendrait à compter du 1er janvier 2014 y compris pour les opérations en cours ainsi qu’à certains travaux de mise aux normes.Les conséquences de cet engagement figurent dans le projet de loi de finances pour 2014.
Ce texte réduit cependant le périmètre d’application du régime du logement social dont relèvent, sous certaines conditions, les mutations portant sur des immeubles situés à proximité de quartiers couverts par une convention signée avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine.Ces changements sont assortis de dispositions transitoires suivant lesquelles les opérations en cours bénéficient du nouveau taux lorsqu’il est plus favorable (baisse de 7 à 5,5 %). Relèveront du taux de 5,5 % les acquisitions et livraisons d’immeubles de caractère social qui seront achevés à compter du 1er janvier 2014. Ainsi, les ventes d’immeubles en l’état futur d’achèvement (VEFA) seront soumises au taux réduit si la date d’achèvement intervient à compter du 1er janvier 2014.
Il s’agit des VEFA consenties :– aux organismes HLM qui les donnent en location dans les conditions défi nies par le 3° et le 5°de l’article L 351-2 du CCH ;– à des personnes physiques dont les ressources appréciées à la date de signature de l’avant contrat, du contrat préliminaire ou du contrat de vente n’excèdent pas celles retenues dans le cadre du Prêt Locatif Social majorées de 11 % (2), et sous réserve que ces biens affectés à usage de résidence principale soient situés dans un quartier faisant l’objet d’une convention passée avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine ou soient entièrement situés à moins de300 mètres de la limite de ces quartiers.Les sommes déjà versées en 2013 dans le cadre de ces VEFA, qui ont supporté la taxe au taux de7 %, feront l’objet d’une régularisation afin de ramener à 5,5 % le taux de TVA grevant l’ensemble de l’opération.
Par ailleurs, lorsque la construction d’immeuble est effectuée par les organismes HLM dans le cadre de leur objet en qualité de maitre d’ouvrage,l’application du taux de5,5 % s’effectue au travers de la livraison à soi-même dont ils sont redevables à l’achèvement.Selon le projet de loi de finances, le périmètre d’application du taux réduit de la TVA aux opérations réalisées à proximité immédiate des zones ANRU serait réduit à compter du1er janvier 2014. Sous l’empire des dispositions en vigueur, relèvent du taux de 7 %, les ventes ou constructions de logements intervenant (les autres conditions supposées remplies) au sein d’un quartier faisant l’objet d’une convention ANRU ou d’une zone portée jusqu’à 500mètres de la limite de ces quartiers.
Il est prévu de restreindre cette zone périphérique à 300 mètres. Les opérations réalisées au-delà relèveront par conséquent du taux normal de 20 %. Le bénéfice du taux de 7 % serait toutefois préservé pour les ventes ayant donné lieu à un avant-contrat signé avant le 1er janvier 2014 ainsi que pour les ventes de logements comprises dans des opérations non encore commercialisées,situées dans la limite de 500 mètres,mais pour lesquelles le permis de construire aura été déposé avant le 16 octobre 2013 suivant un amendement adopté en ce sens.
(1). Si l’on fait abstraction des dispositions transitoires alors retenues.
(2). BOI-TVA-IMMO-20-20-20 n°120.
