Trois sujets doivent particulièrement retenir l’attention des investisseurs qui donnent des immeubles en location aux gestionnaires d’établissements d’hébergement de personnes âgées dépendantes (EHPAD) : le sort de la taxe grevant le coût de construction, le taux de TVA applicable aux loyers et l’incidence de la perception de subventions.
Par Gaëtan Berger-Picq, avocat associé spécialisé dans les questions de TVA, notamment liées à l’immobilier et Frédéric Bertacchi, avocat spécialisé dans les questions de TVA.
Le coût de construction
La taxe grevant le coût de construction d’un immeuble donné en location n’ouvre droit à déduction qu’à la condition que les loyers soient soumis à la TVA. Tel est en principe le cas des locaux destinés au logement meublé qui sont donnés en location au gestionnaire d’un EHPAD, à l’exclusion toutefois des locaux affectés à un usage d’hébergement d’un établissement relevant de la catégorie des logements foyers au sens de l’article L633-1 du code de la construction et de l’habitation, pour lesquels la loi lie le régime de TVA du loyer au régime de TVA du gestionnaire.Lorsque le loyer est soumis à la TVA, il est susceptible de bénéficier du taux réduit de 5,5 % de la TVA pour la part des locaux« destinés à l’hébergement proprement dit ainsi que les locaux d’accueil, les parties communes et les locaux administratifs qui ne produisent pas d’autres recettes par eux-mêmes que les loyers acquittés par les clients au titre de l’hébergement en meublé» (Rép.Min. Victoria : AN 20 décembre 2005, p. 11777n° 76984).
Le taux du loyer
Les loyers afférents aux locaux affectés à un usage autre que d’hébergement sont,lorsqu’ils sont soumis à la TVA, passibles du taux normal, quand bien même l’exploitant de l’établissement bénéficierait du taux réduit ou serait exonéré de TVA au titre des services rendus dans ces locaux. Le bailleur est donc tenu de ventiler le montant des loyers qu’il réclame, par taux de TVA. A défaut, le gestionnaire s’expose à un risque de rejet du droit à déduction de la TVA qui lui aura été facturée à tort.
Le sort des subventions
Enfin, une attention particulière doit être accordée aux aides publiques à l’investissement qui peuvent être perçues pour la construction des locaux destinés à l’exploitation d’un EHPAD. Si leur perception ne peut dégrader les droits à déduction, il faut s’attendre à ce que l’aide soit regardée comme grevée de TVA. En effet, dans les cas où la personne morale gestionnaire n’est pas propriétaire des locaux,il doit exister un engagement du maître d’ouvrage de répercuter en atténuation des redevances et loyers payés le montant de l’aide à l’investissement reçue (notamment, Arrêté du6 juin 2013, JORF n°0142 du 21 juin 2013 page10320). Or, dans une situation comparable, le Conseil d’Etat (CE 29 janvier 2010, N°299 113, SARL Les Jardins de Beauce), dont l’analyse a été reprise au BOFIP, a jugé que de telles aides, bien que destinées au financement d’un investissement,devait être regardées, compte tenu de la finalité de l’opération prise dans l’ensemble, comme directement liées aux prix des loyers pratiqués et, taxables à la TVA. Autrement dit, l’aide perçue par le propriétaire bailleur doit en partie être reversée au Trésor, autitre de la TVA.
